西安房地產(chǎn)可行性研究報告編制單位

一、可行性研究報告的結構

一般來講，專業(yè)機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目錄、正文內容、附件、附圖。

(一)封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

(二)摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細閱讀。

(三)目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

(四)正文內容：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容

1.項目概況

主要包括：項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設和說明;

2.市場調查和分析

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。

3.規(guī)劃設計方案優(yōu)選

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數(shù)、技術經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術指標等。

4.開發(fā)進度安排

對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內容同時作出統(tǒng)籌安排。

5.項目投資估算

對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。

6.項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7.項目財務評價

依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8.不確定性分析和風險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

9.可行性研究的結論

根據(jù)對相關因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結論。

10.研究人員對項目的建議

對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

(五)附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

(六)附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

西安碩鑫建筑工程咨詢有限公司，簡稱碩鑫咨詢，主營業(yè)務：為工程項目編制可行性研究報告、立項報告、資金申請報告、工程項目建議書、申請報告，編制節(jié)能評估報告(節(jié)能報告書、節(jié)能評估報告表)，提供政府企事業(yè)單位提供規(guī)劃咨詢，編制環(huán)境影響評價報告及評審，同時為企業(yè)籌建期提供商事咨詢與全程運作;為項目單位編制商業(yè)計劃書、投資項目包裝運作、專題政策研究、市場分析及調研;為企業(yè)在運營管理過程中提供獵頭服務、企業(yè)培訓托管服務、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢、企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃咨詢、公司治理咨詢、人力資源管理咨詢、營銷策劃及品牌形象推廣等方面。碩鑫咨詢?yōu)殛兾魇」こ套稍儏f(xié)會及中國工程咨詢協(xié)會會員單位，公司專注于工程咨詢服務、企業(yè)管理咨詢詢。

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