我國建筑行業(yè)長期以來存在一個“重新建，輕管理”的誤區(qū)，針對擬建、新建工程的管理、設計、施工、驗收的技術標準、規(guī)程、規(guī)范，相對完善、配套，但對于房屋鑒定方面相關的標準、規(guī)程、規(guī)范相對滯后，種類數量較少，沒有形成一套完善成熟的鑒定與加固改造的技術標準體系。
由于房屋的結構和構造呈現多樣化和復雜化，房屋在使用過程中出現的問題也呈現出各種的表現形式（沉降、裂縫、傾斜等）。房屋鑒定是根據相應的建筑結構及地基基礎的專業(yè)知識，依據現行的鑒定標準、規(guī)范，借助檢測工具和儀器設備，對房屋的關鍵結構部位、地基承載力和結構部件的損壞原因等情況進行檢測、計算、分析得出結論。下面就在房屋鑒定工作和學習中對其工作方法及特點一些理解與探討，筆者進行簡要的闡述。
一、房屋鑒定的特殊性與重要性
1. 房屋鑒定的特殊性在于它需要了解建筑行業(yè)中各專業(yè)的理論和實際經驗，它要求鑒定技術人員熟悉結構設計及施工技術，并且了解自然狀態(tài)對房屋的影響，在需要司法解決問題情況下，還要有一定的法律知識。
2. 由于房屋的結構多樣性，地質條件和建筑年代各有不同，體現出的現象也千差萬別，故房屋鑒定還具有一定的靈活性，表現在：同一個工程的鑒定報告，可能出現兩個以上的鑒定結論；同一個鑒定報告房屋鑒定不會出現在不同的鑒定項目中，要根據每個鑒定項目房屋的實際情況，進行詳細的分析與判斷，要從不同方面反復推敲；有裂縫的房屋并不代表它是一定有危險，無裂縫的房屋并不代表它是一。
3. 房屋鑒定要理論聯系實際。房屋鑒定工作需要上部結構、地基基礎的專業(yè)知識，還要有法律知識，出具的報告具有性。
4. 房屋鑒定工作一般在出現損壞情況后進行的，房屋損壞過程是看不到，而只是從房屋結構的損壞情況，根據檢測結果推斷出房屋損壞過程中的情況以及損壞的原因。
5.房屋鑒定工作的責任重大，技術人員要認真負責地對待每一項房屋鑒定的工作，否則就會造成國家和人民財產的損失，甚至付出生命的代價。汶川地震后我國很快的啟動了對中小學校校舍的抗震鑒定、加固改造工作，并相繼修訂出臺了一些技術標準及規(guī)程、規(guī)范做為指導這一工作實施的法律依據，對既有建筑抗震與鑒定及加固改造，特別是對于當前中小學校校舍的抗震及鑒定及加固改造的順利完成發(fā)揮了巨大的作用，但還不能滿足現階段既有建筑鑒定及加固改造的實際需要，在內容、數量、質量上要盡快做到完善、系統(tǒng)、相互協(xié)調，讓這一工作有法可依，有章可循，才能更好的完成既有建筑的鑒定工作。
二、房屋鑒定的種類
根據我國現行的房屋鑒定方面的規(guī)范規(guī)程，其種類主要有以下六種：性鑒定、可靠性鑒定、質量鑒定、可使用年限鑒定和損壞糾紛鑒定等。
1.房屋的性鑒定主要有兩類：一個是在正常使用情況下的房屋性鑒定，另一個是在發(fā)生地震情況下的房屋性鑒定。
（1）正常使用情況下的房屋鑒定目的是確保房屋的使用，鑒定結果主要為房屋的管理提供依據，適用的鑒定標準為《危險房屋鑒定標準》JGJ125―99（2004年版）。
（2）發(fā)生地震情況下的房屋性鑒定為房屋結構抗震性能的鑒定，主要是評判房屋結構是否滿足所在地區(qū)抗震構造和地震作用下的承載力要求，目前我國房屋抗震設防的三個水準為“小震不壞、中震可修、大震不倒”，適用的鑒定標準為《建筑抗震鑒定標準》GB50023―95。
2. 房屋的可靠性鑒定是指房屋結構在規(guī)定的時間內和條件下完成預定功能的能力，結構的預定功能包括結構的性、適用性和耐久性，房屋結構的可靠性鑒定就是根據房屋結構的性、適用性和耐久性來評定房屋的可靠程度，要求房屋結構可靠、經濟實用、堅固耐久。目前我國房屋結構可靠性鑒定是對房屋在正常使用條件下結構的可靠狀態(tài)進行評價，不包括地震和其他突發(fā)外力作用下房屋的可靠性。適用的鑒定標準有《民用建筑可靠性鑒定標準》GB50292―1999和《工業(yè)建筑可靠性鑒定標準》GBJ144―90。
3. 房屋的完損等級評定是根據房屋的結構、裝修和設備三個組成部分的完好和損壞程度評定房屋的完損等級，將房屋評定為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五個等級。適用標準為建設部1985年頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》JGJ125-99（2004年版）。
4. 房屋的質量鑒定是根據房屋的現狀來評定房屋的質量，目前，只能依據《建筑工程質量檢驗標準》和有關的建筑設計標準，但這些標準主要用于房屋建造的施工階段，對于不同年代的房屋或房屋在交付使用后出現的有些裂縫或損壞有時就不適用了。
5. 房屋尚可使用年限的鑒定是根據房屋的現狀、使用情況和使用環(huán)境等影響房屋使用壽命的因素，經過調研、分析和計算，評定出房屋還可以使用的年限，目前還沒有鑒定標準。
6. 房屋損壞糾紛的鑒定是指房屋在使用期間受到人為因素侵害，而確定責任人及其行為是否為房屋損壞的直接原因的鑒定。由于這一類鑒定的情況較復雜，且沒有統(tǒng)一的鑒定標準和依據，所以鑒定工作的難度較大，只能根據各個鑒定項目的不同，參考有關的教材、資料和模擬檢測的數據，綜合分析評定。
三、房屋鑒定的基本方法
1. 傳統(tǒng)經驗法主要是以有關的鑒定標準、規(guī)范為依據，依靠有經驗的專業(yè)技術人員進行現場檢測和必要的復核計算，然后憑專業(yè)技術人員的知識和經驗給出評定結果，它是以實際調查為準，對建筑材料的強度等級進行經驗評定，圖紙規(guī)定的材質數據只作參考。
2. 實用鑒定法是在傳統(tǒng)經驗鑒定法的基礎上，增加了檢測儀器和設備的應用，對于結構材料強度等有關力學參數采用實測值，并經過統(tǒng)計分析后再分析計算。在各項結果的評定中，均以原設計規(guī)范的控制條件為標準，經過分析提出綜合性鑒定結論和對策建議，此鑒定方法適用于結構復雜，建筑標準要求較高的大型、重要建筑物。
3. 可靠概率鑒定法是運用概率論和數理統(tǒng)計原理，采用非定值統(tǒng)計規(guī)律對房屋的可靠度進行鑒定的一種方法。
4. 房屋完損鑒定評級法是以房屋完損狀態(tài)為標準的劃分等級法，此方法將房屋劃分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五類。
四、房屋鑒定中的分析方法
1.排除分析法：要根據各種作用所造成的損壞特點，排除不可能的或次要的因素，確定一種主要的作用及損壞原因。
2.對比分析法：將兩個以上具有可比性加以對比，并根據對比的結果來確定是與非。
3.參照分析法：將與所鑒定房屋結構或構件的損壞有相同損壞情況的類似房屋或構件作為參照，來確定損壞原因。
4.計算分析法：根據已經取得的荷載和材料的數據及資料，運用相關技術規(guī)范或標準對所鑒定的房屋結構和構件進行承載力和穩(wěn)定性方面進行核算。
5.模擬分析法：先依照原型的主要特征,創(chuàng)設一個相似的模型,然后通過模型來間接研究原型的一種分析方法。
以上五種房屋鑒定的分析方法，在損壞情況較簡單或為常見損壞時， 用一種分析方法就可確定房屋結構或構件的損壞原因和程度，當遇到較復雜的損壞情況或不常見的損壞時，一般都需要用兩種以上的分析方法才可確定、判斷或證明出房屋結構或構件損壞的主要原因。
五、鑒定工作存在的主要問題：
1.鑒定標準掌握也不相同，鑒定報告的格式、內容不統(tǒng)一、五花八門、結論分析簡單、富于表面。
2.對鑒定的建筑物的實際情況調查不清，資料收集不全，對無資料的老舊建筑所需的現場調查、檢測、基礎勘測等有效手段補充不足，導致鑒定的結論不、不準確。
3.對建筑材料強度等級檢測方法單一，沒有考慮與其他手段的結合，相關重要構件沒有進行檢測，導致得出的結論反映深度不夠、驗算不準，容易留下隱患。
4.對鑒定報告依據規(guī)范缺乏嚴格區(qū)分，不同結構形式采用相同方法進行結構鑒定及驗算，會導致鑒定結論不準確。
5.有的鑒定報告只重視材料強度檢測及單個承重構件的相關驗算，而忽視了如建筑物平面形狀不規(guī)則、剛度不均勻、結構體系不合理等問題，在鑒定報告中沒有表述。
6.對非承重構件沒有進行鑒定，出現易忽視的隱患。
7.忽視對既有建筑的基礎承載力及變形是否滿足結構的要求，對無資料的建筑沒有補充勘 測等。
8.有的鑒定報告給出的鑒定結論模糊、不明確、表述不清楚。
9.對既有建筑的改造及使用，如有特殊要求的能否實現，在報告中沒有體現。
房屋鑒定是一項嚴謹的工作，在房屋鑒定過程中，不但要認真紀錄、詳細編寫房屋的損壞情況，在進行損壞原因分析和做出房屋鑒定結論時還要有科學依據，這個依據主要為實際依據和理論依據。實際依據為房屋損壞發(fā)生前損壞部位的紀錄（包括：繪圖、檢測、照片或攝像），事發(fā)過程中的檢測紀錄，事后的模擬檢測結果和記錄。理論依據有相同案例比對、教科書或論文的相關定論，根據檢測結果進行的計算和論證，這樣才使出具的鑒定報告準確可靠、經得起推敲。
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