近年來,標準廠房作為促進園區(qū)企業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集群、用地集約的重要平臺,得到了政府大力鼓勵和支持。一些地方,標準廠房成為中小微企業(yè)的重要孵化器和產(chǎn)業(yè)聚集平臺。但是,隨著住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)逐步走向成熟,國家宏觀政策越來越完善,開發(fā)商的獲利空間受到擠壓。因此,繼商鋪熱、寫字樓熱之后,工業(yè)地產(chǎn)開始成為資本追逐的一個重要目標。地方政府的鼓勵和扶持政策更加速了這一追捧。部分開發(fā)區(qū)內(nèi)由外來投資者開發(fā)的標準廠房,不同程度存在土地炒作的嫌疑,一些地方開始出現(xiàn)中小投資者倒賣廠房產(chǎn)權的現(xiàn)象。產(chǎn)業(yè)沒有聚集,卻人為地加高了真正投資者的成本。這一現(xiàn)象有多重原因:一是受宏觀經(jīng)濟形勢的影響,招商難度加大,為完成招商任務,往往饑不擇食;二是缺乏對投資者和項目的審查,使一些不專業(yè)、沒有實力和沒有誠意的開發(fā)者渾水摸魚。
究其實際,一些有問題的產(chǎn)業(yè)園、標準化廠房的投資者,多是貿(mào)易商和行業(yè)內(nèi)部的小字輩,與相關產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度不大;一些開發(fā)者雖然有資金實力,卻無任何相關產(chǎn)業(yè)背景,更談不上業(yè)內(nèi)影響力。雖然有地方政府的支持,投資者也賣力吆喝,但是投資者卻寥寥無幾。
由外來資本開發(fā)標準廠房,減輕了政府的壓力。但是,政府不能因此不管不問。應當建立投資資格審查機制,有選擇地與有實力、有資質的投資者合作;同時,嚴格執(zhí)行相關法律法規(guī),對涉嫌炒作地皮的開發(fā)商堅決處理、清退出場。
廠房出租注意事項有哪些
1.選廠房位置可以按照自己生產(chǎn)的產(chǎn)品,占地的大小,和客戶群是哪些來綜合考量選址,工業(yè)廠房根據(jù)生產(chǎn)的產(chǎn)品特點可分為以下三種類型:(1)一般性生產(chǎn)廠房。(2)正常生產(chǎn)或儲存有爆炸和火災危險物的廠房。(3)多塵、潮濕、高溫或有蒸汽、振動、煙霧、酸堿腐蝕性氣體或物質、有輻射性物質的生產(chǎn)廠房。2.初次創(chuàng)業(yè)的當然好可選一些帶有裝修廠房,盡量選擇設備完善,服務配套的工業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)內(nèi)的標準廠房,這樣企業(yè)可以快速辦起來也省去很多裝修的麻煩。大家在租賃廠房前對廠房目前的情況應該有所了解,如裝修狀況、設備狀況,環(huán)境狀況等,然后通過談判好要求房東在廠房出租前對廠房進行基本的整修。
3.慎重選擇周邊有居民區(qū)的廠房,由于早期城市規(guī)劃問題,有的廠區(qū)位于居民區(qū),容易發(fā)生法律糾紛。從經(jīng)驗來看,居民對于生產(chǎn)性企業(yè)對于居住環(huán)境的影響的容忍度很低,廠房或者廠區(qū)周邊的居民區(qū)往往成為發(fā)生投訴、相鄰關系訴訟的隱患。東莞廠房網(wǎng)表示,一旦發(fā)生糾紛,往往容易升級成為群體性時間,直接影響企業(yè)的正常經(jīng)營。
4.通常情況下廠房出租的繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外,還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定的利潤。如果房東提到這一點,而你也愿意,雙方要把它作為重點來談判。因為這其中有許多不確定的因素,處理不當,會引起爭議。
5.目前地產(chǎn)租售領域,地產(chǎn)中介的專業(yè)功能日益細化,出現(xiàn)了作為居住房屋、經(jīng)營性商鋪、樓、生產(chǎn)性廠房、倉儲性地產(chǎn)各類中介。綜合性的地產(chǎn)中介的業(yè)務范圍涵蓋商、住、生產(chǎn)、倉儲等多種房產(chǎn)的租賃業(yè)務,而專業(yè)性較強的房產(chǎn)中介則專門提供某一類型的地產(chǎn)租賃服務。對于中介機構提供的有關房屋坐落、結構、供電、供水、交通、周邊環(huán)境的描述應當進行現(xiàn)場核實。
什么是多層廠房?
1、多層廠房是在單層廠房基礎上發(fā)展起來的。這類廠房有利于安排豎向生產(chǎn)流程,管線集中,管理方便,占地面積小。如果安排重型的和振動較大的生產(chǎn)車間,則結構設計比較復雜。
2、多層廠房平面有多種形式,常見的是:內(nèi)廊式不等跨布置,中間跨作通道;等跨布置,適用于大面積靈活布置的生產(chǎn)車間。以自然采光為主的多層廠房,寬度一般為15~24米,過寬則中間地帶采光不好。交通樞紐、管道井常布置在中心部位,空調機房則可設在廠房的一側或底層,利用技術夾層、豎井通至各層。3、多層廠房一般為4~5米,有時為取得足夠的自然光,可達6米,要考慮設備和懸掛運輸機具的高度。多層廠房的底層,多布置對外運輸頻繁的原料粗加工、設備較大、用水較多的車間或原料和成品庫。多層廠房的頂層便于加大跨度和開設天窗,宜布置大面積加工裝配車間或精密加工車間。
大多數(shù)定向建造合同的實質是土地使用權轉讓合同,我們首先來看看工業(yè)廠房定向建造合同雙方的權利義務:開發(fā)商(轉讓方)負責項目的立項、報建、建設、驗收備案、交付使用并在取得房地產(chǎn)權證后轉讓給定向建造的企業(yè)(受讓方);定向建造的企業(yè)確定工業(yè)廠房建造的面積及其他參數(shù),并按約定支付購房款或項目工程款。從其內(nèi)容及形式上看,符合共同合作開發(fā)工業(yè)廠房,但從其實質上看,符合《人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]第5號)第二十四條的規(guī)定“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險,只收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同”,因此其實質是一種土地使用權轉讓行為,即受讓方出資承擔全部的工程價款,再由受讓方支付土地使用權轉讓的費用而取得工業(yè)廠房。