南山，深圳最傳奇之地，GDP連續(xù)6年廣東第一全國第三。 這里有如日中天的深圳灣，有代表深圳未來的前海，有充滿人文沉淀的華僑城等等，這些都變成了深圳最驕傲的符號。 房價也隨之水漲船高，早就長成了普通人可望而不可即的樣子。 然而，南山還有一個與眾不同的地方，明明有大把規(guī)劃支撐，靠近繁華但是享受清凈。 但現(xiàn)在這里的新房，卻是整個南山的最低單價，究竟是為什么呢？ 到底是價格洼地還是剛需天堂 它就是南山最大的街道辦——西麗。 一直被視為南山房價洼地的西麗，近年來在人們不知不覺中，已如一匹黑馬沖向前頭。 最直觀的例子就是西麗的寶能城。 2015年一期首開均價6.5萬/平，2019年5月開盤均價約8.5萬/㎡，最新成交價已經邁向15萬/㎡的大關。 這活生生體現(xiàn)西麗漲幅超130％的典型案例??！ 其中，西麗的兩大熱點板塊，一個是留仙洞，一個是大學城。 上個周末我就去看了留仙洞的一個待入市新盤，這個地方的樓盤，真的很怪。 沿著沙河公園一路步行到366大街，酒足飯飽后閑逛，該說不說西麗的綠化郁郁蔥蔥到讓人心情很好，路口邊上有很多建筑工地正在開工。 附近就是吹風入市已久的丹華公館最近開放的展廳，留仙洞總部基地附近，據說首付百萬就能上車南山小戶型，還帶深中學區(qū)。 這不得去看看？ 打上車出發(fā)，沿著石鼓路看著路邊密密麻麻的寫字樓和排長隊的核酸檢測隊伍。 即使周末留仙洞總部基地周圍的人流量還是非常大。 畢竟是深圳六大總部基地之一，目前已形成生命科學，航天科工，機器人等產業(yè)的戰(zhàn)略性新興產業(yè)總部基地。 現(xiàn)在已經基本開發(fā)完畢，像大疆，傳音控股，天瓏移動等眾多獨角獸企業(yè)均已入住。 整個總部基地建成后將會進駐1500多家高新企業(yè)，年產值將會超過1000億，將會有60萬人以上的高凈值人群在這里辦公。 大量的人流流入必將會帶來大量的居住需求，整個片區(qū)的價值也會帶來質的飛躍。 隨著車拐進打石一路，先是看到了中興人才公寓，后面丹華公館的樓盤面貌也逐漸印入眼簾。 目測整體樓棟已建造過大半，距離46層的層高規(guī)劃建造只需要一段時間。 在項目周圍溜達了一圈，走進了最近剛剛開展的丹華公館展示中心。 進門就先放一段3分多鐘的片區(qū)及樓盤展示介紹片，上次看到這種介紹配置的還是在不那么好賣的羅湖的益田御龍?zhí)斓亍? 整體來看，丹華公館位于南山區(qū)留仙洞片區(qū)，處于西麗留仙洞總部基地的核心地段，西麗生態(tài)公園的東側，與去年開盤僅售19套的玖裕茗院緊挨著，東側為深中南山創(chuàng)新學校。 項目周邊有兩條地鐵，5號線的留仙洞站和正在建設中的13號線石鼓站，直線距離800米，實際步行大概15分鐘左右。 以及萬眾矚目的西麗高鐵站，也在項目一公里的位置。 并且，西麗高鐵站不僅是替代深圳北站的大，更是一舉成為國內最大的高鐵、城際與城市軌道交通換乘站，同時也將是世界上最繁忙的綜合交通樞紐之一。 有些人可能會說，不就是高鐵站嗎，人流大，但人留不住呀。 這你就是天真了，這次還真的留得住。 這次的西麗高鐵站，和深圳北站的并不完全一樣。 這將要打造“地鐵連接、地下商業(yè)、城市界面、公共空間、上蓋開發(fā)”的立體復合空間，實現(xiàn)站城一體、換乘便捷。 未來，西麗高鐵新城片區(qū)規(guī)劃居住工作人口約8.5萬人至10萬人，地區(qū)的開發(fā)總量在360萬平方米左右。 換句話說，這不是只一個高鐵站負責運送旅客，更是要發(fā)展產業(yè)聚集基地的。 什么人流量，都比不上一個實打實的產業(yè)聚集基地更管用。 隨著留仙洞總部基地和西麗高鐵站這些年的規(guī)劃逐步落地，片區(qū)的發(fā)展?jié)摿ΟB加南山背景整體的發(fā)展實力，還有最近的深中南山創(chuàng)新學校加持，簡直是在疊buff的存在。 只要價格到位，貌似又是一個會引發(fā)瘋搶的樓盤。 聽著銷售的講述，仿佛看到了下一個暴漲片區(qū)就在我面前擺著。 然而，事實真的是這樣嗎？ 很多時間買房不能只看第一面的感覺，很多的陷阱都是第一眼看不出來的，背后還需要大量的背調才能清楚了解土地和樓盤的性質。 想要買房不踩坑還有很多功課要做，最簡單粗暴的就是掃碼添加我們專業(yè)的房產置業(yè)老師，不管是買賣房問題還是片區(qū)選籌，每天前十名都有免費一對一咨詢！ 從外部條件來看，丹華公館的地段價值毋庸置疑。 然而，回歸到項目本身，銷售說參考隔壁玖裕茗院的均價8.5萬/㎡。 那么丹華公館到底值得買(300785)嗎。 整體參觀完展示中心之后，給我的感覺就是，一流的地段，但產品這不太行。 根據資料顯示，丹華公館共有3019套房源，一共8棟樓，戶型面積只有兩種，58平和108平。 其中6棟樓是58平的單間2424套、剩下2棟是108平的套間595套。 乖乖，一個小區(qū)有3000多戶。 車位2000個，那肯定是不夠用的了，不早點下班搶車位就等著蹲路邊吧。 說是大社區(qū)設計吧，倒不如說是這個尷尬的是宿舍設計，4梯12戶。 銷售把戶型圖給我的時候，拿在手上一時間竟然不知道這該怎么看。 實在是有點太密了，估計以后點外賣的時候，送外賣的小哥都繞暈了。 其實這個戶型奇怪，也只能怪當初拿地的時候的土地性質，不是正經住宅，也不是公寓，而是R3宿舍性質。 說白了，房產證上寫的不是住宅，而是宿舍。 通俗而言，R3居住用地主要就是建宿舍為主，小面積單位。 所以這下你可以理解這個戶型設計了嗎，現(xiàn)在看看是不是真的很像宿舍，沒有廚房設計。 除了戶型分布像宿舍，還有層高，也相當像宿舍，只適合放上下鋪。 3.9米的層高，既做不了雙層的loft結構，太矮，但單層又感覺有點浪費。 可以說對開發(fā)商設計樣板間造成了非常大的困擾，可能也是他們到現(xiàn)在樣板間還沒有公布的原因。 目前從政策層面上來看，是沒有針對R3類用地專門的銷售規(guī)范，但同類型的樓盤中，我想起了之前我們專門寫過的福田深物業(yè)金領，以及丹華公館隔壁的玖裕茗院。 雖然是宿舍，但是受到住宅類“限購、限貸、限售”政策的限制，也需要繳納住宅類稅費，后期二手房交易按住宅類房產納稅。 但是對公司，卻又不限購，想買多少買多少，真的很怪。 占用了住宅的名額，但買的不是住宅，這擱誰心理誰痛快呢。 同時還有大家關心的上一街之隔深中南山創(chuàng)新學校，到底有沒有影響呢？ 首先，我們可以根據查詢結果看到，學區(qū)范圍內商品住宅很少，目前僅石鼓花園是R2住宅，基本都是R3宿舍和公寓，比如中興人才公寓和萬科云城。 在南山區(qū)R3宿舍可積分入學，積分分數分別是：住宅>宿舍>公寓。 而根據銷售的口徑，丹華公館是會比公寓的積分20分高的，但比商品住宅40分低，因此在積分上，不會存在較大劣勢。 根據去年深中南山創(chuàng)新學校秋學季的官網發(fā)布，學位是還有盈余的。 但即便是丹華公館所在的片區(qū)普通住宅很少，但不排除未來學區(qū)范圍擴大，納入大學區(qū)等等情況，因此存在風險不確定性，需要謹慎。 教育問題一直都是深圳多年未解決的痛點，在學區(qū)選籌方面，我們歸納了很多帶著好學位但是總價不高的選擇，沒有必要非和宿舍用地死磕，篇幅原因這里我們不展開細講，直接掃碼聯(lián)系老師領取即可。 聊完了項目本身，又說回這繞不開的話題——價格。 去年與項目緊挨著的玖裕茗院同樣為R3用地性質，玖裕茗院推售312套房源，面積30-100平，備案均價8.49萬/平，總價最低只需要300萬，即可上車南山。 然而，凍資入圍108批，開盤當天銷售19套，被人稱為南山最慘新房。 說真的這個價格再配上這個土地性質，還是會讓很多人望而卻步的。 上次的玖裕茗院還只有300多套房源，最后被公司包圓了才賣完。 這次的丹華公館不僅有玖裕茗院十倍多的房源，還有根據銷售說法單價參考隔壁玖裕茗院8.5萬/㎡均價。 我是覺得如果取得預售后真的公布這個價格的話，在如今這個市場環(huán)境下，可以預測到丹華公館的去化會是相當不理想。 至于項目周邊的二手住宅參考價都在9萬/平左右，比如—— 天悅灣花園，二手房指導價9.32萬/平； 寶能華府，二手房指導價8.37萬/平； 鼎勝金域世家，二手房指導價8.85萬/平。 就連最近吹風入市的鼎勝金域陽光花園，背靠塘朗山，面朝大沙河，單價預計8字頭起，這不比丹華公館香嗎？ 最后綜合結論，如果開盤真的公布均價8.5萬/㎡的丹華公館，那就可以不用考慮了。