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一季度，連同合營公司及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額約為人民幣29.3億元，合約銷售面積約256,322平方米。平均銷售價約人民幣11,420元╱平方米。

據(jù)深交所披露，招商局集團有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券已獲深交所受理。 債券類別為小公募，擬發(fā)行金額200億元，發(fā)行人為招商局集團有限公司，承銷商/管理人為招商證券股份有限公司,中信證券(600030)股份有限公司,華泰聯(lián)合證券有限責任公司,中信建投證券股份有限公司,中國國際金融股份有限公司。 據(jù)募集說明書顯示，本次債券募集資金扣除發(fā)行費用后擬用于滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，償還公司及下屬公司有息負債，補充流動資金等用途。

花樣年、彩生活聯(lián)合發(fā)布公告稱，與粵民投另類私募基金管理（珠海橫琴）有限公司（簡稱“粵民投另類”）簽訂重組及投資顧問服務協(xié)議，聘請其為重組及投資顧問、并作為花樣年債務重組潛在戰(zhàn)略投資人協(xié)助方案落實。 公告顯示，粵民投另類將在多個方面為花樣年集團提供協(xié)助，包括檢討花樣年集團的財務狀況，制定方案增強花樣年集團的資產(chǎn)價值，進一步保障其利益相關(guān)方的權(quán)益；促進有效落實全面?zhèn)鶆罩亟M計劃；利用其債務重組的專長，促進與花樣年集團債權(quán)人的溝通；協(xié)助花樣年集團制定可能出售花樣年集團資產(chǎn)的計劃等。 此外，粵民投另類還將在多個方面為彩生活集團提供協(xié)助，包括制定計劃優(yōu)化彩生活集團的資產(chǎn)及業(yè)務以促進其未來發(fā)展；促進有效落實全面優(yōu)化計劃；制定優(yōu)化計劃、促進彩生活集團與其利益相關(guān)方的溝通及協(xié)調(diào)等。 資料顯示，粵民投另類為專注從事股本投資、不良資產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理及產(chǎn)業(yè)資源整合的企業(yè)?；浢裢读眍惖膯我蛔畲蠊蓶|為廣東民營投資股份有限公司。

4月4日至4月9日，北京鏈家出動200余名志愿者協(xié)助酒仙橋、東湖等地的街道和社區(qū)進行核酸檢測、物資供應、流調(diào)追蹤、宣傳引導、應急服務等工作。此外，這些區(qū)域的鏈家門店還免費為防疫醫(yī)護人員提供衛(wèi)生間和專供休息的會議室。 據(jù)悉，自4月4日以來，北京酒仙橋街道和社區(qū)的工作量激增，人手嚴重不足。鏈家和街道一直保持著緊密的聯(lián)系，鏈家酒仙橋大區(qū)負責人第一時間詢問社區(qū)需求，反映到事業(yè)部，請求其他大區(qū)支援志愿服務。4月8日22時，北京鏈家本著黨員優(yōu)先的原則，充分發(fā)揮人店優(yōu)勢，迅速從酒仙橋周邊8個大區(qū)集結(jié)80名黨員、入黨積極分子組成鏈家志愿服務隊支援酒仙橋街道和社區(qū)。 4月9日9時，北京鏈家80余名防疫志愿者到酒仙橋街道和社區(qū)報道，由街道工作人員分配具體工作。當天上午，鏈家志愿者們主要負責建立業(yè)主群，登記居民家庭基本信息，形成網(wǎng)格化管理。社區(qū)里有不少老年人不熟悉手機的使用，志愿者們都會手把手地指導他們填寫信息。酒仙橋三街坊的業(yè)主關(guān)先生向鏈家姚家園大區(qū)的丁廣輝表示，家里有老人患有腦梗，希望能去醫(yī)院輸液。丁廣輝第一時間聯(lián)系到社區(qū)，詢問是否可以申請外出。社區(qū)了解到情況后，給老人開了出門條緊急就醫(yī)。隨后，丁廣輝又為一位癌癥患者和一位耳朵進東西的小朋友申請了緊急就醫(yī)。 除需要外出的特殊情況外，不少居民都有取快遞、倒垃圾的需求，鏈家志愿者多次往返于社區(qū)服務站和不同樓棟，解決居民的日常需求。 從4月9日下午開始，酒仙橋各社區(qū)陸續(xù)組織全員核酸。鏈家志愿者主要負責通知社區(qū)居民參與核酸檢測并維持現(xiàn)場秩序。在鏈家志愿者中，最晚的工作到深夜，14時，連續(xù)在崗超過15個小時。 除了酒仙橋外，望京附近也有很多鏈家志愿者的身影。據(jù)悉，未來14天，鏈家每天都會有超過80名經(jīng)紀人脫產(chǎn)支援到社區(qū)防疫的第一線。

4月8日晚間，Destone Acquisition Corp.（深石收購企業(yè)有限公司，下稱“深石公司”）在港交所遞交了招股書，發(fā)起人為王石、亞投基金管理有限公司（下稱“亞投資本”）。 王石，正是5年前卸任萬科董事長的萬科集團創(chuàng)始人。 從深石公司管理團隊來看，包括主席王石、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官劉二飛、董事丁道一、董事兼首席財務官張?zhí)?、首席運營官周默以及首席投資官佘詩穎，非執(zhí)行董事為張朝陽、劉姝威、林倩麗。 招股書顯示，深石公司是一家注冊在開曼群島的特殊目的收購公司SPAC，投資擬重點在已準備好把握脫碳經(jīng)濟增長趨勢的綠色科技，以及環(huán)保消費品與服務領(lǐng)域中的標的。其中，綠色科技所指領(lǐng)域包含房地產(chǎn)科技、電動汽車（EV）、物聯(lián)網(wǎng)（IoT）等。 王石嘗鮮SPAC 2017年，王石將萬科管理權(quán)交棒郁亮，此后其在大眾視野中的消息多與賽艇、公益慈善、運動等領(lǐng)域相關(guān)。此次闊別商界5年后，王石再度出山創(chuàng)業(yè)，并嘗鮮“特殊目的收購公司”。 特殊目的收購公司全稱Special Purpose Acquisition Corporation（下稱“SPAC”），此前在美國資本市場較為常見，簡而言之，SPAC先完成IPO，然后通過業(yè)務兼并收購有發(fā)展前景但未上市的目標公司。2022年1月1日起，港交所正式設(shè)立SPAC上市機制。 公開資料顯示，除深石公司外，目前已經(jīng)遞表的SPAC背后，出現(xiàn)了阿里前CEO衛(wèi)哲、李寧、澳門賭王之子何猷龍、鄭志剛、香港金管局前總裁陳德霖等人。 王石此次設(shè)立深石公司，股權(quán)結(jié)構(gòu)為Destone Holdings LLC（王石全資擁有的萬嶺國際有限公司的全資附屬公司）持有65%的B類股份，亞投資本持有35%的B類股份。 深石公司自2021年5月31日注冊成立以來，僅進行組織活動及籌備所必需的活動，該公司尚未產(chǎn)生任何收入，預期最早要到特殊目的收購公司并購交易完成后才會產(chǎn)生收入。 招股書顯示，深石公司自2021年5月31日至2021年12月31日產(chǎn)生支出338.88萬港元，截至2021年末負債凈額320.17萬港元。 事實上，去年4月份，便有消息透露，王石正在籌備發(fā)起設(shè)立自己的SPAC，未來計劃在美上市，其組建的SPAC將傾向于尋找大健康、運動科技及城市生活更新領(lǐng)域的合適企業(yè)和投資機會。 布局新能源車 在外界看來，王石此次嘗鮮SPAC，凸顯了其對碳中和領(lǐng)域的布局將以金融投資方式深度參與。招股書顯示，深石公司預計將物色及收購的目標公司，首先條件是“在綠色科技及環(huán)保消費品與服務等目標行業(yè)具有市場領(lǐng)先地位”。 招股書指出，全球朝著低排放和可持續(xù)發(fā)展道路所做的努力，不僅會在經(jīng)濟的幾乎所有方面帶來轉(zhuǎn)型和改變，也會帶來近期及遠期巨大的投資機會。 具體來看，綠色技術(shù)是指有助于向凈零碳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，包括但不限于城市科技、智能城市、房地產(chǎn)科技、電動汽車（EV）、清潔能源、物聯(lián)網(wǎng)（IoT）、自動化、智能制造、智能建設(shè)及碳捕獲、應用與封存（CCUS）。 環(huán)保消費品與服務是指，可適應與日俱增的可持續(xù)性消費意識并提升社會及個人福祉，包括但不限于數(shù)字服務、健身與娛樂、運動娛樂、服裝、食品與飲品，以及家居產(chǎn)品。 招股書中多次強調(diào)王石致力于企業(yè)責任及可持續(xù)發(fā)展活動。比如，王石作為聯(lián)合國氣候峰會的中國商界代表，持續(xù)推動脫碳運動；擔任萬科公益基金會理事長，與故宮博物院等機構(gòu)攜手，促進社區(qū)可持續(xù)發(fā)展及環(huán)境保護。 回顧來看，王石在1999年創(chuàng)立萬科建筑研究中心，推出建筑綠色和環(huán)保理念；2007年正式開啟綠色建筑之路，并收獲國內(nèi)首個住宅類綠色三星認證；2008年發(fā)起萬科公益基金會，關(guān)注環(huán)境治理和社區(qū)零廢棄；2018年發(fā)起“中國企業(yè)氣候行動”等。 合作伙伴都有誰？ 判斷一家SPAC是否具有優(yōu)勢，其發(fā)起人和管理團隊是一個重要考量因素。 亞投資本作為深石公司的發(fā)起人之一，是一家由亞投資本控股有限公司全資擁有的資產(chǎn)管理公司（下稱“亞投控股”），亞投控股是一家成立于2016年的私募股權(quán)公司，專注于中國及東南亞地區(qū)的投資。 截至2022年3月21日，亞投資本的在管資產(chǎn)超過15億美元，在新能源汽車、智能出行、先進制造、機器人、消費品及物流等領(lǐng)域擁有十余個投資項目，包括從環(huán)境、社會及公司治理，以及可持續(xù)發(fā)展角度所進行的投資。 招股書介紹，亞投資本在私募股權(quán)投資過程中，踐行嚴格的環(huán)境、社會及公司治理標準，僅投資于符合其環(huán)境、社會及公司治理要求的企業(yè)，并協(xié)助所投資的企業(yè)持續(xù)完善環(huán)境、社會及公司治理的實踐。 亞投資本的掌舵人劉二飛，當前任職深石公司執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，在中國及東南亞等多個地區(qū)擁有逾25年投資銀行及私募股權(quán)投資經(jīng)驗，曾領(lǐng)導新能源汽車、智能出行、先進制造、消費品、物流及其他行業(yè)的投資。 公開資料顯示，劉二飛于2016年成立亞投資本，當前擔任亞投資本首席執(zhí)行官，并領(lǐng)導落實亞投資本的投資策略。在成立亞投資本前，劉二飛曾任職高盛、摩根士丹利、所羅門美邦國際、美銀美林等多家金融機構(gòu)高級管理人員，在國內(nèi)資本市場任職江西銅業(yè)(600362)獨立董事。 佘詩穎作為深石公司首席投資官，擁有SPAC發(fā)行經(jīng)驗，擔任在美國發(fā)起多個SPAC的執(zhí)行職務，領(lǐng)導First Euro Investments Limited、BSG First Euro Investment Corp.及A SPAC(Holdings) Acquisition Corp.在美國發(fā)起各自的SPAC。 同時，佘詩穎獲委任為A SPAC (HK) Acquisition Corp.的執(zhí)行董事及首席運營官，該公司于2022年3月向港交所提交首次公開發(fā)售上市申請的SPAC。 此外，張朝陽、劉姝威為深石公司的非執(zhí)行董事。 招股書顯示，張朝陽是搜狐公司創(chuàng)始人，自1996年起擔任主席兼首席執(zhí)行官；劉姝威自2017年起擔任萬科A獨立董事，自2019年起擔任格力電器(000651)、中光學(002189)等公司的獨立董事。

受大環(huán)境的影響，2021年對于物企來說是充滿變數(shù)也充滿機遇的一年。這一年，有如眾安智慧生活等遭遇IPO折戟，中梁百悅智佳、富力物業(yè)、陽光智博服務等被變賣，還有藍光嘉寶服務落寞退市。但仍有不少物企歷經(jīng)艱難的一年，仍取得不錯成績。截至3月底，49家港股物企披露了2021年財報，還有4家延遲發(fā)布，分別是恒大物業(yè)、彩生活、榮萬家和奧園健康。分析發(fā)現(xiàn)，49家港股物企總營收和總凈利雙雙增長同時凈利率有所下滑，規(guī)模擴張同時負債也在迅速增長。 　　物企狂奔：總營收增長超40% 　　營收方面，49家港股物企實現(xiàn)了1648.04億元營收，較2020年同期增長48.78%，其中營收均值為33.63億元。49家物企營收都實現(xiàn)了增長，營收增長率均值為44.52%。營收TOP10的物企營收均值超百億元，共實現(xiàn)營收1098.68億元，占比總營收67%，行業(yè)集中度進一步提升。 　　與2020年相比，2021年港股物企“百億俱樂部”從3家增長到4家，分別為碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務和保利物業(yè)。碧桂園服務以288.43億元營收雄踞第一，比第二名雅生活服務多了一倍。與此同時，還有18家港股物企營收不足10億元。 　　在營收的強勢增長下，港股物企的凈利也實現(xiàn)了較大增長。49家物企共錄得凈利潤231.03億元，同比增長48%。凈利潤均值達4.71億元，較2020年均值增長1.53億元。49家物企中，40家凈利潤都實現(xiàn)了增長，僅朗詩綠色生活、佳兆業(yè)美好等9家企業(yè)凈利潤出現(xiàn)下滑。與此同時，凈利潤TOP10的物企，實現(xiàn)了155.73億元營收，占據(jù)了67.41%總營收。 　　雖然營收和凈利增長，但凈利率出現(xiàn)下滑。49家物企2021年凈利率均值為13.69%，同比下滑了0.99個百分點。具體來看，25家物企凈利率出現(xiàn)下滑，其中第一服務控股、佳兆業(yè)美好、祈福生活服務、德商產(chǎn)投服務四家物企凈利率減少超10個百分點。49家港股物企中，4家凈利率大于20%，38家凈利率大于10%，僅11家凈利率小于10%。保利物業(yè)和綠城服務兩家物企，營收和凈利都排在TOP10行列，但凈利率卻低于10%。 　　14家頭部物企在管面積占比近八成 　　在已經(jīng)發(fā)布全年業(yè)績公告的49家港股物企中，公布在管面積的有47家物企，在管面積總和約50億平方米。拿下規(guī)模榜首位的是碧桂園服務，在管面積約7.66億方，排名第二、第三的分別是雅生活服務（在管面積4.89億方）、保利物業(yè)（在管面積4.65億方）。 　　49家港股物企中，在管面積破億的共14家，與上年相比少了一家。這14家物企的在管面積合計39.12億方，占物企行業(yè)總在管面積的近八成，體現(xiàn)了物業(yè)行業(yè)的集中度進一步提升，“二八效應”顯現(xiàn)，也是行業(yè)加速發(fā)展的一種反映。 　　規(guī)模增長方面，45家物企規(guī)模同比實現(xiàn)增長，平均漲幅達到53.57%。規(guī)模領(lǐng)漲的是合景悠活，同比上漲395.40%，其次是第一服務控股和興業(yè)物聯(lián)，分別上漲172.90%和112.90%。規(guī)模漲幅超過100%的物企有5家，其中規(guī)模最大的碧桂園服務漲幅達到了102.90%。此外，還有4家物企的漲幅不足10%，分別是京城佳業(yè)、鑫苑服務、領(lǐng)悅服務集團以及中奧到家，漲幅分別為8.8%、7.9%、2.9%、0.8%。 　　資本市場對于上市物企發(fā)展的考量，不僅僅是規(guī)模，還看重其市場投拓能力，市場投拓能力主要體現(xiàn)在通過收購或投資第三方物業(yè)管理公司或項目的能力。 　　根據(jù)財報，目前有33家物企披露了在管面積中來自第三方的面積數(shù)據(jù)，有17家物企第三方在管面積占比超50%，排名前三的分別是銀城生活服務（89.80%）、合景悠活（88.20%）和雅生活服務（82.40%）。 　　分析發(fā)現(xiàn)，33家物企的第三方在管面積占比的行業(yè)平均水平為56.15%，僅有15家物企第三方在管面積占比在行業(yè)平均水平以上，第三方在管面積占比最低的三家物企分別是華潤萬象生活（33.30%）、中海物業(yè)（27.60%）和燁星集團（22.60%）。 　　增值服務以個性服務拉開物企差距的業(yè)務之一，對于大多數(shù)以住宅物業(yè)管理服務為主的物業(yè)企業(yè)來說，其社區(qū)增值服務營收在總營收中的占比越高，說明其物業(yè)管理能力越具備競爭力優(yōu)勢。 　　計算發(fā)現(xiàn)，有18家物企社區(qū)增值服務在總營收中占比超過20%，體現(xiàn)了物業(yè)管理質(zhì)量的提高，其中世茂服務的社區(qū)增值服務在總營收中占比最高，達到29.80%。另外有16家物企的社區(qū)增值服務在總營收中占比不足10%，比較依賴傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務方式。社區(qū)增值服務占比最低的三家企業(yè)是領(lǐng)悅服務集團、中奧到家以及興業(yè)物練，興業(yè)物聯(lián)的社區(qū)增值服務甚至僅為1.79%。

今年以來超過30家涉房企業(yè)通過回購股票或債券，提振資本市場信心。其中，僅股票回購涉及資金已超過40億元。 　　大手筆回購股票、債券，一眾房企正用真金白銀“表達”信心和決心。 　　據(jù)上海證券報記者不完全統(tǒng)計，今年以來，已有包括萬科、碧桂園、金地集團、新城控股、旭輝集團、大名城、碧桂園服務、融創(chuàng)服務等超過30家涉房企業(yè)主動“護盤”——通過回購股票或債券，提振資本市場信心。其中，僅股票回購涉及資金已超過40億元。 　　真金白銀，房企大手筆回購股份 　　4月5日晚間，大名城公告稱，基于對公司未來發(fā)展前景的信心和對公司投資價值的認可，為增強投資者信心，維護公司價值及股東權(quán)益，公司擬回購不低于2億元且不超過4億元公司股份，回購價格不超過5.76元/股，所回購股份將用于注銷及出售。 　　此前大名城剛剛完成5447.5萬股股份的回購，占公司總股本的2.2%，交易總金額約2億元（不含交易費用）。 　　3月31日，萬科發(fā)布公告稱，公司擬自董事會審議通過回購股份方案之日起3個月內(nèi)，回購不低于20億元、不超過25億元的公司股份，回購價格不超過18.27元/股。本次股份回購旨在維護公司價值及股東權(quán)益，回購的股份將全部用于出售。 　　同日，新城控股也發(fā)布公告稱，公司擬以自有資金回購不低于1億元，且不超過2億元的公司股份，回購價格不超過41.39元/股。本次回購后的股份將注銷減少公司的注冊資本。 　　港股方面，今年1月6日至1月19日，碧桂園服務斥資逾6000萬港元累計回購149.3萬股公司股份，并于3月25日注銷。融創(chuàng)服務于今年1月4日至1月6日回購的130萬股公司股份已于1月20日注銷。 　　“此次回購股份公司已策劃很久?！比f科董秘朱旭在公司業(yè)績推介會上表示，今年3月，公司股價在短短9個交易日內(nèi)從19.5元跌到14.4元，出現(xiàn)了非理性下跌，當時公司就決定要啟動回購以維護股價穩(wěn)定。 　　值得一提的是，當前不少地產(chǎn)股已經(jīng)“破凈”。 　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對房企而言，一旦市場認為企業(yè)信用可能存在風險，就會導致公司境外融資渠道關(guān)閉，包括企業(yè)在售項目也會受到波及。因此，房企往往通過回購股票或債券的方式向市場和投資者表達公司自身的價值以及對公司未來發(fā)展的信心。 　　自掏腰包，高管自購債券熱情高漲 　　相較于公司回購股份，一批房企高管選擇自掏腰包，主動回購債券，向市場傳遞信心。 　　3月26日，金地集團發(fā)布公告稱，為維護公司債券價格的穩(wěn)定，切實保護投資者利益，公司部分董事和核心管理人員將按照交易所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買公司債券。購買主體為公司董事長凌克及部分核心管理人員，購買總規(guī)模不超過2000萬元。 　　在金地集團之前，碧桂園、新城控股、旭輝集團等房企已搶先發(fā)力。 　　3月17日，碧桂園全資附屬公司碧桂園地產(chǎn)集團有限公司披露，計劃由公司董事莫斌、監(jiān)事王增瑞以市場化方式在二級市場購買公司債券，總規(guī)模不超2000萬元。 　　3月23日，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司再發(fā)公告，公司全體董事、監(jiān)事及高級管理人員將按照交易場所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買總規(guī)模不超過1億元（含此前已公告的2000萬元）公司債券。 　　3月19日，新城控股發(fā)布公告，公司部分董事和高級管理人員將按照交易場所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發(fā)行的公司債券，購買總規(guī)模不超過2000萬元。 　　3月21日，旭輝集團股份有限公司公告稱，公司董事陳東彪、楊欣將按照交易場所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買公司債券，購買總規(guī)模不超過3000萬元。 　　提前贖回，多家房企積極償債 　　部分房企通過提前贖回境內(nèi)外債券或票據(jù)等方式向市場傳遞積極信號。 　　自2021年12月30日至2022年3月13日，碧桂園已累計購回優(yōu)先票據(jù)本金總額4570萬美元，該等票據(jù)原本分別于2022年、2023年及2026年到期。 　　3月9日，旭輝集團公告，公司用于償還“18旭輝01”8億公司債的本金及累計至到期日的利息已悉數(shù)存入中登公司指定銀行賬戶。該筆債券將于2022年3月21日到期，本次公司債償付提前到賬后，旭輝2022年公開市場需償付的債券僅剩4月23日到期的一筆人民幣境外債券。 　　此外，2月24日，保利發(fā)展、首開股份、華發(fā)股份、碧桂園等房企債券發(fā)行人發(fā)布公告，披露企業(yè)近期經(jīng)營狀況及對未來的應對準備等信息。 　　“此次集中披露的房企涵蓋國企、民企，雖然從披露內(nèi)容看，增量信息相對有限，但不可否認，這是一種機制上的積極嘗試，重在信息披露理念和形式的建立與完善，有助于提振市場信心、穩(wěn)定投資預期?！币患掖笮蛡顿Y機構(gòu)人士說。

2021年是綠城中國全面推進“戰(zhàn)略2025”的開局之年。這一年，盡管外部環(huán)境惡劣，但綠城中國依然實現(xiàn)了銷售規(guī)模、營業(yè)收入及凈利潤等多項財務指標的上漲。不過，毛利率與凈利潤率的持續(xù)走低，永續(xù)債及少數(shù)股東權(quán)益的持續(xù)膨脹，則讓綠城中國的盈利前景蒙上了一層陰影。 　　2022年銷售目標劍指3300億元 　　3月22日，綠城中國發(fā)布2021年度業(yè)績報告。報告期內(nèi)，綠城中國實現(xiàn)銷售額3509億元，同比增長21.3%，超額完成全年銷售目標，完成率113%。中指研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，32家公布2021年度銷售目標的代表企業(yè)，僅有6家完成銷售目標。 　　有分析人士認為，綠城中國過去一年逆勢增長的原因可能是更低的杠桿以及更高的周轉(zhuǎn)，其整體項目的周轉(zhuǎn)運營處于提速狀態(tài)。中信證券研報提到，2021年綠城從拿地到開工、開盤、交付的周期分別為4.3個月、7.3個月和30.1個月，同比平均提速6%。 　　2022年，綠城中國將合同銷售目標定為3300億元。在當下市場信心恢復尚待時日的大環(huán)境中，綠城中國能否順利實現(xiàn)該目標有待觀察。2022年1-2月，綠城中國總合同銷售金額約274億元，同比減少了31.16%。 　　早在2020年，綠城中國宣布全面啟動“戰(zhàn)略2025”規(guī)劃，并提出“2025年5000億元”的銷售目標。為了實現(xiàn)目標，綠城中國在土地市場上表現(xiàn)積極。 　　2021年，綠城中國新增土儲貨值約3137億元。2022年，根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)， 1-2月綠城中國的拿地金額位列第一。在當下市場，外界普遍認為綠城中國拿地步伐“過于激進”，不過，其執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰在業(yè)績發(fā)布會上對此回應稱：“對維持綠城中國重資產(chǎn)板塊一年2500億左右的銷售規(guī)模來看，拿地節(jié)奏屬于正常補貨”。 　　毛利率和凈利率雙降 　　規(guī)模實現(xiàn)突破的同時，綠城中國2021年實現(xiàn)營業(yè)收入1002.4億元，同比增長52.4%；毛利191.68億元，同比增加16.67%；凈利潤76.9億元，同比增長33.4%。不過，其毛利率下滑了5.6個百分點至18.1%，其中，物業(yè)銷售毛利率下降6個百分點至17.5%。 　　綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強在2021年業(yè)績說明會表示，綠城中國當期毛利率確實下降比較多，背后的原因主要有兩方面：一方面，近年來土地市場競爭比較激烈，土地成本上升明顯；另一方面，近年來政府調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)銷售價格受限價影響，綠城中國的品牌溢價沒有充分體現(xiàn)。 　　不過，耿忠強進一步表示：“雖然綠城中國毛利率下滑了5.6個百分點，但凈利潤率維持在8%左右。此外，綠城中國重倉的部分城市，例如杭州、寧波，毛利率與別的城市項目相比低一些，但這些城市去化快，回款快，資金周轉(zhuǎn)效率高，通過高結(jié)算效率能有效保證公司現(xiàn)金流?！睌?shù)據(jù)顯示，綠城中國2021年凈利率為7.67%，而2020年這一數(shù)據(jù)為8.76%。 　　對毛利率和凈利率的下滑，克而瑞地產(chǎn)研究院分析認為，綠城中國盈利能力有待加強。報告期內(nèi)，綠城結(jié)轉(zhuǎn)的并表項目權(quán)益比較低，加上永續(xù)債分紅侵蝕利潤，剔除永續(xù)債分紅后，實際核心歸母凈利是45.5億元，核心歸母凈利率4.54%，核心盈利能力待提高。不過，待永續(xù)債年內(nèi)到期陸續(xù)贖回后，權(quán)益利潤率后續(xù)可能得到修復。 　　永續(xù)債和少數(shù)股東權(quán)益居高不下 　　綠城中國的永續(xù)債償一直以來也是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，綠城中國永續(xù)債為107.58億元，2020年底該數(shù)據(jù)為206.18億元。 　　克而瑞地產(chǎn)研究院分析稱，綠城中國永續(xù)債利率大概6%-7%，較其加權(quán)融資利率而言成本偏高，到2023年末永續(xù)債余額清零，其盈利能力可能得到修復。 　　耿忠強在綠城中國2020年業(yè)績會上曾坦言永續(xù)債是一把“雙刃劍”，透露“2020年境內(nèi)永續(xù)債的利率是6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價”。 　　除永續(xù)債外，綠城中國膨脹的少數(shù)股東權(quán)益也一直受到詬病。2021年，綠城中國的少數(shù)股東權(quán)益為622.08億元，同比增長95.9%，規(guī)模翻了將近一倍。少數(shù)股東權(quán)益增長主要是合作開發(fā)增多所致，但也被部分房企用于明股實債、將負債轉(zhuǎn)移表外，以制造更低的負債率。數(shù)據(jù)顯示，2021年綠城中國自投項目的權(quán)益占比僅為54.46%，在Top20房企中排倒數(shù)第一。 　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受媒體采訪時表示，少數(shù)股東權(quán)益的增長，一定程度上可以增加公司的現(xiàn)金流，在企業(yè)擴張的同時也能夠保持較低的負債率，但這在規(guī)模上會處于“虛胖”的狀態(tài)。

在經(jīng)歷了去年第四季度發(fā)債規(guī)?；嘏螅衲暌患径确科笤俣认萑氚l(fā)債規(guī)模大幅下滑的窘境。 　　貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2022年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴大20個百分點。事實上，這已經(jīng)是在一季度后兩個月穩(wěn)步回升的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)的整體數(shù)據(jù)。今年1~3月，房企整體融資規(guī)模同比分別下降70%、59%和43%。 　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，與之前相比，當前融資渠道已經(jīng)基本恢復開放，其中符合政策導向的融資模式開放力度更為強勁。當前政策的邊際放松仍處于窗口期，并將有望伴隨近期銷售端政策的放松持續(xù)一段時間，因此對未來房企融資將起到一定修復和支撐作用。 　　3月發(fā)債規(guī)模“翹尾” 　　從單月數(shù)據(jù)來看，3月房企信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降，但環(huán)比上升幅度明顯。 　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份房企信用債發(fā)行規(guī)模為514.91億元，環(huán)比上升78.97%，但相較于去年3月的811.53億元，同比下降36.55%。3月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為25.58億元，同比下降80.7%。 　　從信用債發(fā)行規(guī)模變動趨勢來看，自2021年10月探底之后開始緩慢復蘇，但始終未能達到2021年8月之前的力度。但3月份信用債反彈明顯，達到近7個月來的高點。另一方面，海外債的發(fā)行幾乎在2021年11月份接近0點，且始終反彈乏力。 　　值得注意的是，一季度優(yōu)質(zhì)民營房企受到融資支持，參與到收并購陣營。平安銀行、浦發(fā)銀行、郵儲銀行等銀行也積極與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。 　　3月3日，招商銀行分別向碧桂園、美的置業(yè)授予150億元和60億元并購融資額度。3月9日，交通銀行廣東省分行授予美的置業(yè)地產(chǎn)并購專項融資額度90億元；同日，旭輝集團也獲得平安銀行50億元的地產(chǎn)并購業(yè)務融資額度。3月25日，中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行授予碧桂園200億元地產(chǎn)并購及保障性租賃住房相關(guān)的綜合金融服務。 　　“隨著并購融資快速落地，目前的融資總額已達2251.2億元，其中房企獲得的融資共計1801.2億元，占比80.0%，國央企、民企均有惠及?！标愋潜硎?，對于出險企業(yè)，當前市場并購融資額度較為充足，因此要抓住機會，通過積極處置資產(chǎn)回籠資金，盡快緩解流動性風險，為未來可持續(xù)性經(jīng)營重新奠定基礎(chǔ)。 　　發(fā)債格局“內(nèi)升外降” 　　從整體融資結(jié)構(gòu)看，一季度房企境內(nèi)債和境外債呈現(xiàn)一升一降的格局。 　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，境內(nèi)發(fā)債規(guī)模約1378億元，同比下降28.6%；房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比80%，較2021年同期上升16個百分點。事實上，在整體融資規(guī)模收縮的基礎(chǔ)上，境外債規(guī)模收縮推高了境內(nèi)債規(guī)模占比，一季度境外債規(guī)模約355億元，同比下降68.0%。 　　結(jié)構(gòu)的巨大差異導致境內(nèi)外票面利率截然不同的表現(xiàn)。境內(nèi)方面，一季度債券平均票面利率3.65%，較2021年同期下降112個基點，環(huán)比上一季度票面利率下降49個百分點。 　　值得注意的是，央企國企成為一季度發(fā)債的絕對主力。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，一季度境內(nèi)共發(fā)行債券融資123筆，其中116筆發(fā)行人企業(yè)性質(zhì)為央企國企，占比高達94%。在行業(yè)債務風險尚未出清的階段，企業(yè)信用的影響力將會進一步放大。 　　利率方面，一季度境外債券融資發(fā)債門檻受信用風險影響抬升明顯，平均票面利率升至8.24%，較2021年同期上升128個基點。 　　“今年以來境外融資幾近冰點，但仍不乏優(yōu)質(zhì)企業(yè)成功發(fā)行債券。與上年相比，新發(fā)債券通過提升發(fā)行利率、配備增信措施等方式提高了發(fā)行概率。在行業(yè)整體信用受損的背景下，房企可通過借鑒這些企業(yè)的發(fā)行經(jīng)驗，以樹立自身信用形象、維持海外融資渠道的通暢?！? 　　陳星表示，對于境內(nèi)融資，有能力融資的企業(yè)要抓住政策窗口期，通過積極參與并購、住房租賃等行業(yè)新模式，拓展符合政策導向的融資渠道，達到業(yè)務結(jié)構(gòu)更新、資金補充的雙贏目的。 　　一年內(nèi)到期債務近8000億 　　發(fā)債規(guī)模的縮減令本就債務壓頂?shù)牟糠址科蟪袎骸? 　　貝殼研究院統(tǒng)計，截至2022年3月31日，房企一年內(nèi)到期的信用債余額4656.4億元，海外債余額3308.6億元，合計7965.0億元。 　　但自2020年四季度至今，房企新增發(fā)債規(guī)模長期低于到期債務規(guī)模。盡管今年一季度境內(nèi)外債券融資到期債務規(guī)模約2521億元，同比大幅下降32.5%，但一季度新增融資僅1733億元，粗略計算到期債務凈額為788億元，與2021年同期相比，債務增加694億元，較上一季度減少4億元。 　　同時，受到房企信用風險的影響，債權(quán)人對房企還款信心不足，導致現(xiàn)階段債務展期難度提升，部分存在集中到期債務的房企仍保持一定的違約風險。 　　“一方面大環(huán)境的不確定性增加。國內(nèi)疫情的不斷反彈、擴散，影響了部分城市地區(qū)正常的經(jīng)濟活動秩序，房地產(chǎn)行業(yè)信用風險持續(xù)惡化，影響金融端、產(chǎn)業(yè)鏈、需求端預期；另一方面，今年以來行業(yè)風險尚未出清，房企債務風險仍然存在，全產(chǎn)業(yè)鏈條上的參與者信心缺乏，導致積極性下降，信心修復仍需時間?！? 　　貝殼研究院指出。房企自身經(jīng)營模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，大規(guī)模舉債發(fā)展的模式逐漸退出，穩(wěn)健的財務導向房企，將主動降低自身負債規(guī)模。

近日，新城控股發(fā)布2021年年度報告。報告顯示，2021年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額2337.75億元，累計銷售面積2354.73萬平方米，實現(xiàn)公司營業(yè)收入1682.32億元，較去年同期增長15.64%；報告期內(nèi)，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。截至2021年末，公司總資產(chǎn)達5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593.10億元，同比增長17.23%。 　　報告期內(nèi)，新城控股積極適應行業(yè)環(huán)境變化，以穩(wěn)為主，穩(wěn)中求進。同時堅持長期主義，不斷探索行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展空間，持續(xù)踐行“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，力求在行業(yè)整體承壓的大背景下，保持公司穩(wěn)健經(jīng)營，綠色發(fā)展。 　　2021年，新城控股(601155.SH)正視行業(yè)新格局的同時，嚴守“穩(wěn)中求進、地域深耕、運營優(yōu)先、科技賦能、風險管控”的發(fā)展戰(zhàn)略，仍然堅實地走出了步伐穩(wěn)、步調(diào)實的前進者姿態(tài)。 　　持續(xù)篤力夯實“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的優(yōu)勢 　　借力“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式，新城控股如今不僅具有在住宅開發(fā)競爭市場中不斷成長的較高的項目操盤與資金回籠能力，還擁有商業(yè)運營優(yōu)勢產(chǎn)生的持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。年報數(shù)據(jù)顯示，公司2021年商業(yè)運營總收入達到86.39億元，同比增長51%。可見，2021年，作為新城控股第二增長曲線的商業(yè)板塊持續(xù)進階。 　　直接促成新城控股商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的吾悅廣場項目表現(xiàn)不俗。在規(guī)模效率方面，公司深耕長三角、布局全國化，截至2022年3月25日，已在全國135個城市布局189座開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達130座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。其中85% 的吾悅廣場布局于“十四五”19 個國家級城市群，覆蓋了全國 GDP 80%的區(qū)域，服務所在城市80%的主流消費人群，實現(xiàn)了對城市人流和消費流的匯聚，形成規(guī)模效應。 　　在吾悅廣場商業(yè)規(guī)模的拓展中，新城控股堅持“輕重并舉”戰(zhàn)略推動項目落地并聚焦精細化運營提質(zhì)。盡管疫情影響持續(xù)不斷，年報顯示2021年公司仍新獲取吾悅廣場32座，其中輕資產(chǎn)16座；新增開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目共計 30 座(含4座在營委托管理項目)。其中值得特別關(guān)注的是2021年新開業(yè)的8座輕資產(chǎn)吾悅廣場中的4座凈地項目：孝感吾悅廣場、宿遷宿城吾悅廣場、湖州織里吾悅廣場和淄博經(jīng)開吾悅廣場。它們的成功運營不僅展現(xiàn)了公司強大的輕資產(chǎn)開發(fā)及運營能力，還標志著完整的輕資產(chǎn)運營閉環(huán)的實現(xiàn)。 　　此外，截至報告期末，吾悅廣場已開業(yè)面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業(yè)出租及管理毛利率也高達72.64%。新城控股也在2021年業(yè)績會上指出，多年來，吾悅廣場平均出租率都維持在97%-99%的高位。而從分年期廣場租金表現(xiàn)來看，截至2021年末，11座開業(yè)5年以上的廣場合計貢獻租金收入12.8億元，同店增長15%；30座開業(yè)3年以上、5年以下的廣場合計貢獻租金收入25.1億元，同店增長13%；89座開業(yè)3年以內(nèi)的廣場合計貢獻租金收入42.4億元，同店增長115%。 　　值得指出的還有年報披露的新城控股2022年商業(yè)發(fā)展目標：全年計劃實現(xiàn)新開業(yè)吾悅廣場25座、全年商業(yè)運營總收入實現(xiàn)105億元。 　　穩(wěn)固基本盤面，維持財務安全、健康 　　2021年，面對不利的市場環(huán)境，新城控股積極響應“三道紅線”政策，并在年末實現(xiàn)所有指標降至綠檔。按監(jiān)管口徑計算，截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍；凈負債率為48.12%，處于行業(yè)較低水平；公司剔除合同負債和預收款項后的資產(chǎn)負債率為69.95%。 　　此外，報告還顯示，2021年公司整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個百分點，融資成本把控較好；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長5657.18%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正，可見現(xiàn)金流充裕。 　　報告期內(nèi)，在穩(wěn)固基本盤面的支撐下，為了應對融資難度的不斷提升，新城控股多措并舉拓寬公司融資渠道，優(yōu)化公司債務結(jié)構(gòu)，維持財務健康，以支持公司業(yè)務的穩(wěn)步發(fā)展。發(fā)行無抵押固定利率債券、提前贖回無抵押固定利率債券、提前償債、高管增持債券等行為不僅響應了國家降杠桿、穩(wěn)預期的號召，保障了經(jīng)營的持續(xù)穩(wěn)定，給了投資者對公司及行業(yè)的信心。 　　據(jù)2021年年報，新城控股分別于2021年2月、7月在境外成功發(fā)行兩筆無抵押固定利率債券，募得資金7.04億美元。其中，于7月發(fā)行的是新城控股的首筆綠色債券(發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率為4.625%)，見證了公司實現(xiàn)綠色金融發(fā)展的關(guān)鍵一步，也被認為是公司在推動綠色企業(yè)運營和實現(xiàn)公司可持續(xù)增長方面的又一里程碑。 　　2021年11月，新城控股又提前贖回3.5億美元無抵押固定利率債券，成為當期A股首例提前贖回美元債的房企。3個月后，公司又發(fā)布公告稱，為促進公司長期穩(wěn)定發(fā)展，基于對自身價值及未來發(fā)展的信心，公司結(jié)合當前實際經(jīng)營及財務狀況，由新城環(huán)球提前贖回2億美元債券，并予以注銷。 　　隨后的3月，新城控股動作不斷。先是宣布已于2022年3月9日以自有資金提前完成2019年公開發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計25.92億元的支付。3月18日，則再次發(fā)布公告稱基于對公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認同，同時為了積極維護公司債券價格的穩(wěn)定，切實保護投資者利益，公司部分董事和高級管理人員將按照交易場所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發(fā)行的公司債券。3月30日2021年年報發(fā)布之際，新城控股同時表示，經(jīng)綜合考慮公司發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營情況、財務狀況等因素，公司擬以自有資金回購公司股份。這一系列積極的動作既體現(xiàn)了公司對未來前景的信心，又將對投資者及行業(yè)產(chǎn)生積極的影響。 　　值得一提的是，自上市以來，新城控股在2021年年報中首次披露了其115.13億的公司合聯(lián)營權(quán)益有息負債，債務規(guī)模相對較小，公司財務更加透明。 　　憑借穩(wěn)步增長的經(jīng)營業(yè)績及穩(wěn)健的財務表現(xiàn)，新城控股在資本市場獲得正向反饋。報告期內(nèi)，國際三大評級機構(gòu)惠譽、標普、穆迪，以及中誠信亞太等評級機構(gòu)均公告宣布維持或上調(diào)新城控股正向評級。境內(nèi)外機構(gòu)正向評級的維持，展現(xiàn)了新城控股良好的信用表現(xiàn)及可期待的發(fā)展?jié)摿Α? 　　賦能社會，走可持續(xù)發(fā)展的綠色之路 　　從“碳中和”到“共同富?！保瑢覍?jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的方向指導付諸商業(yè)實踐的過程中，企業(yè)所需要承擔的社會責任不言而喻。打造成功的品牌符號，擁有良好的品牌影響力，實現(xiàn)商業(yè)和社會價值的雙贏，商業(yè)品牌自然會迎來新的生機。在“十四五”開局之年，新城控股在實現(xiàn)企業(yè)財務穩(wěn)健發(fā)展的同時，堅持綠色低碳發(fā)展，高度重視企業(yè)社會責任。 　　在《新城控股集團綠色低碳發(fā)展規(guī)劃》的指引下，公司力求達成“綠建有標準、低碳有標桿、資產(chǎn)有管理、ESG 有舉措”。節(jié)能減排方面，公司投資組建吾盛能源投資與管理平臺，聚焦新能源領(lǐng)域開發(fā)、投資、建設(shè)及運維。公司在嵊州、嘉興海鹽、湖州南潯、慈溪4座吾悅廣場的屋頂分布式光伏電站已建成并完成并網(wǎng)發(fā)電，年發(fā)電總量達到149萬度，意味著每年減少碳排放量1539.86噸。剩余還有87個吾悅廣場屋頂分布式光伏電站項目在建中，總?cè)萘窟_50.73MW，建成后預計每年總發(fā)電量5,020萬度，每年減少碳排放量約5.06萬噸。 　　低碳運維方面，據(jù)同期發(fā)布的2021年可持續(xù)發(fā)展報告顯示，2021年已通過綠色商場創(chuàng)建申報吾悅廣場11座，其中國家級2座，省級9座。 　　同時，新城控股還專注于綠色建筑打造，全年61個新建住宅項目中，綠色星級項目達到54個之多，達到綠色建筑標準的項目也有7個；共打造了1103萬平方米綠色建筑面積，綠色建筑覆蓋率實現(xiàn)100%。2021年商業(yè)地產(chǎn)項目中，12個購物中心獲得國家綠色建筑運行標識；3個成為設(shè)計認證二星級項目；綠建運行認證建筑面積達176.85萬平方米。 　　值得補充的是，新城控股已前瞻“十四五”規(guī)劃和政府年度工作報告中的“城市更新”政策，正從商業(yè)運營商升級為城市服務商，試圖針對城市更新領(lǐng)域進行積極探索與孵化試驗，助力城市更新，從而賦能活力城市建設(shè)與人民幸福生活。在此背景下，公司首個城市更新類EPC項目——常州漢江路街區(qū)更新已于2021年正式落地。如今改造后的老街擁有了更多有趣的生活場景，更逐步成為全區(qū)乃至全市探索老舊街區(qū)改造的示范點，以及江蘇城市更新新標桿。 　　得益于在公司治理、綠色低碳、社會責任等多方面的優(yōu)異表現(xiàn)，新城控股的ESG(環(huán)境、社會及公司治理)評級不斷提升。報告期內(nèi)，全球最權(quán)威的ESG指數(shù)評級機構(gòu)MSCI將新城控股的ESG評級上調(diào)至BB；同時獲Wind ESGAA評級，成為房地產(chǎn)行業(yè)僅有的3家AA級公司之一；還成為2021CSR競爭力中國企業(yè)社會責任評選“年度ESG責任企業(yè)”獎獲得者。 　　MSCI報告還特別肯定了新城控股切實把社會責任融入企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，努力實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境綜合價值的最大化的行動。2021年公司全年累計公益捐贈金額超過7000萬元，共舉辦公益活動97場。除了旗下3大重點公益項目“新綠行動”、“光彩圖書館”、“幸福公益集市”持續(xù)關(guān)注綠色低碳、兒童教育、鄉(xiāng)村振興助力外，還不斷聚焦疫情下人道主義關(guān)懷、抗洪救災等主題。 　　展望 2022年，新城控股將繼續(xù)秉承“讓幸福變得簡單”的企業(yè)使命，堅持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動2.0戰(zhàn)略，力保公司穩(wěn)健經(jīng)營、持久健康發(fā)展，同時在綠色發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的道路上砥礪駝行，為共同富裕助力。

3月31日，德信中國（02019.HK）踩線發(fā)布了2021年度未經(jīng)審核的業(yè)績報告。早在29日，德信已提前發(fā)布了審計年報延期的公告。 對于德信中國的延期發(fā)布審計財報，市場上擔憂的聲音不免多了起來，畢竟4月份就面臨一筆美元債的到期。 德信方面似乎也很懂市場擔心，3月下旬以來，已經(jīng)3次回購4月份到期的美元債了，累計回購金額1325萬美元，不過僅占到期金額2億美元的6.625%，回購力度略顯不足。 這只4月23日到期美元債能否如約兌付，一號君認為仍存不確定性?？勺鰠⒖嫉氖?，去年8月6日到期的2.58億美元債，德信中國在當年7月中旬就已對外表示儲備好兌付資金。 而這一次，德信除了小額度回購之外，并無明確表態(tài)。如按正常償還節(jié)奏，時間點上此時資金就應該已經(jīng)備好并打入相關(guān)賬戶了。 01. 業(yè)績不及預期，標普穆迪下調(diào)評級 未經(jīng)審計的財報顯示，2021年德信中國實現(xiàn)收入231.09億元，同比增45.6%，毛利潤約為50.11億元，同比增22%，整體毛利率21.8%，同比下滑4.2個百分點； 實現(xiàn)凈利潤23.8億元，凈利率10.3%，相較2020年同期下滑3.9個百分點，實現(xiàn)歸母凈利潤9.41億元，同比減少21.05%，歸母凈利率僅4.1%。 從德信的盈利能力來說，各項指標已經(jīng)連續(xù)3年出現(xiàn)下滑，尤其是大量的合作項目侵蝕利潤，導致企業(yè)歸母凈利率只有4.1%。 2021年全年，德信中國的合約銷售額約為人民幣739.8億元，總銷售面積約為349.2萬平方米，分別同比增長約16.4%及12.1%，但并沒有完成全年度800億的銷售目標； 到了2020年，德信中國的銷售業(yè)績進一步下滑。去年12月還有58.7億的銷售額，到了今年1月、2月銷售額僅為28.3億元和24.8億元，環(huán)比分別下跌51.8%、12.4%，而前兩個月的累計銷售額53.1億元，相較去年同期下滑了38%。 業(yè)績下滑、銷售承壓的德信中國，似乎“禍不單行”。延發(fā)財報的公告發(fā)布后，國際評級迎來下調(diào)。 3月31日，穆迪將德信中國的展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負面”，同時還確認了德信中國的公司家族評級為“B2”，以及高級無抵押評級為“B3”。 穆迪分析師Alfred Hui表示：“評級展望下調(diào)，反映出德信中國在宣布推遲公布經(jīng)審計的財務報告后，透明度和信息披露有所減弱，這可能會對其融資渠道產(chǎn)生不利影響?！必撁娴恼雇从吵龅滦胖袊芊窦皶r發(fā)布經(jīng)審計的財務報表存在不確定性。 4月2日，標普將德信中國的長期發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，并將其擔保的美元票據(jù)發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”，上述評級均被列入負面信用觀察名單。 標普指出，評級下調(diào)反映了該機構(gòu)的觀點，即推遲公布經(jīng)審計業(yè)績表明，德信中國的信披、治理和風險管理較為薄弱。 負面觀察狀態(tài)則反映了無法按期公布年報所可能引發(fā)的公司債券遭拋售，考慮到當下行業(yè)整體的疲軟情緒，這可能會進一步破壞其合同銷售、銀行關(guān)系和資本市場準入能力。 國際評級的下調(diào)，是否會觸發(fā)德信中國境外債加速到期，目前還不得而知，但對債券市場來說，肯定不是一個好消息。 02. 短期債務激增80%，不受限現(xiàn)金難以覆蓋 31日發(fā)布的業(yè)績信息，雖然未經(jīng)審計機構(gòu)審核，但其中反映的財務狀況，還是引起了一號君的擔憂。 盡管在三道紅線的表現(xiàn)上，德信中國竭力表現(xiàn)得像一個“三好生”，比如業(yè)績報告中德信中國的凈負債率為63%，剔除預售賬款后資產(chǎn)負債率為69.6%，現(xiàn)金短債比達到1.11，三道紅線全部翻綠，但細究起來的話，仍然經(jīng)不起推敲。 如負債率的降低，主要得益于非控股股東權(quán)益的大幅增加，而并非實際上的降負債。 業(yè)績報告顯示，2021年，德信中國少數(shù)股東權(quán)益達到159.93億元，相較2020年同比增加了52.3億元，增幅達到49%，而同期控股股東權(quán)益僅從58.45億元增加到60.74億元，略微增加而已。 少數(shù)股東權(quán)益占德信中國總權(quán)益的72.47%！可以說，德信中國少數(shù)股東權(quán)益占比長期過高，也導致了凈利潤得分食，數(shù)據(jù)顯示，少數(shù)股東2021年從德信中國分走14.35億元的凈利潤，是歸母凈利潤9.41億元的1.52倍。 真是為誰辛苦為誰忙??！ 負債方面，德信中國2021年負債總額952.4億元，較2020年的799.92億元足足增加了152億，增幅19%； 其中短期債務的增幅更是驚人！從2020年的87.38億元增加到2021年的157.64億元，增幅高達80%。 這一把逆勢加杠桿的操作直接把一號君嚇呆了，有句話叫做： 嚇死膽小的…… 除了一年內(nèi)到期的短期債務高達157億元之外，還有高達82.9億元的貿(mào)易及其他應付款，其中僅貿(mào)易應付款一項，今年內(nèi)要結(jié)清的就有28.7億元，同期的貿(mào)易及其他應收款僅有2.23億元，遠遠不能平衡。 這還沒算52.7億元的應付票據(jù)和其他應付款中，今年內(nèi)要支付的額度。 也就是說，僅短期債務和一年內(nèi)到期的貿(mào)易應付款，就有185.7億元。 同期德信中國的在手現(xiàn)金有多少呢？業(yè)績報告顯示截至去年底，德信中國在手的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限現(xiàn)金累計178.4億元，其中有58.27億元的預售物業(yè)擔保存款、14.22億元的銀行借款及承兌票據(jù)擔保存款； 不受限的現(xiàn)金及等價物僅有105.91億元。 這點現(xiàn)金，應付157億元的短期債務尚有50多億的缺口，更何況還有28.7億的年內(nèi)應付款。 可以說，德信中國今年的現(xiàn)金流是極度緊繃，如果銷售回款仍得不到改善，甚至有可能出現(xiàn)難以為繼的情況。 03. 非標融資成為短債攀升主力 德信中國業(yè)績報告中，除了年內(nèi)到期的157億元、82.9億的貿(mào)易及其他應付款以外，還有應付非控股權(quán)益及關(guān)聯(lián)方款項97億元，總的債務規(guī)模相較德信中國的銷售規(guī)模來說，償付各類資金和債務的壓力很大； 另一方面，德信中國的債務結(jié)構(gòu)也在惡化，克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，2021年德信的長短債比下降至0.96，而2020年的長短債比約是2，近五成的有息債在今年到期。 在授信額度方面，截止至2021年底，德信未動用銀行及其他金融機構(gòu)授信額度僅有25.3億元，較去年中期下降15億元左右，相對當下債務規(guī)模而言，授信額度也仍需提高。 更令人關(guān)注的，還是在于其短期債務的巨幅攀升。在去年那么嚴苛的融資環(huán)境之下，德信中國是如何做到逆勢加杠桿的呢？ 有媒體從其股權(quán)質(zhì)押融資的記錄中揭示了德信的融資術(shù)，原來是依靠大量的非標融資，主要依賴各類民間資金和國企的資金池。 據(jù)媒體在天眼查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年以來，德信旗下公司大量通過向各類合伙企業(yè)、投資公司以及信托進行股權(quán)質(zhì)押融資，總數(shù)高達28筆。 而這些非標融資背后的金主，如去年接受了德信地產(chǎn)11筆股權(quán)融資的“杭州經(jīng)源投資管理合伙企業(yè)”，其背后的大股東是具有浙江省和杭州市雙重國資背景的匯石資管；“桐鄉(xiāng)市安豪投資管理有限公司”，其背后的大股東是平安不動產(chǎn)；還有杭州日報和杭州實業(yè)投資集團兩家市級國資機構(gòu)的平臺資金等； 而更多的，則是各類民間資金的平臺公司，或者與德信地產(chǎn)有著千絲萬縷聯(lián)系、長期合作的“合伙人”，比如湖州越球、中順控股集團等等。 行業(yè)上行期，加杠桿是蜜糖，風口上豬都能飛起來；行業(yè)下行期，杠桿會成為壓垮企業(yè)的許多根稻草。

3月29日深夜，繼下午召開完業(yè)績發(fā)布會后，為進一步提振市場信心，碧桂園服務發(fā)布了關(guān)于收購中梁百悅智佳服務有限公司的進展公告。 公告顯示，碧桂園服務全資公司碧桂園物業(yè)香港同意按現(xiàn)金支付方式收購中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)，總代價不高于31.29億元。 截至公告日期，中梁百悅智佳服務的股權(quán)已轉(zhuǎn)讓予碧桂園物業(yè)香港，中梁百悅智佳的董事也變更為碧桂園物業(yè)香港的指定董事。 打開APP 閱讀最新報道 據(jù)悉，收購事項的總代價包括： （1）在管項目對價不超過約人民幣7.48億元（實際支付金額以扣減尚未歸還目標集團的關(guān)聯(lián)往來欠款后的余額為準）； （2）在管非業(yè)主增值業(yè)務對價不超過人民幣4500萬元； （3）在途項目對價不超過人民幣7.2億元； （4）目標集團于2021年12月31日剩余凈資產(chǎn)對價不超過約人民幣4464萬元； （5）未來新增項目（若有）對價不超過人民幣約15.71億元； 構(gòu)成合計不高于人民幣約31.29億元總代價。 為避免疑義，僅有(1)及(4)的相關(guān)對價(合計最高不足8億人民幣)預計可在滿足相關(guān)先決條件前提下在近期內(nèi)支付，(2)、(3)及(5)的實際對價將在未來基于業(yè)務合作和項目實際交付情況等有條件分階段支付。 總代價中，最高不超過人民幣約13.96億元將以現(xiàn)金分段支付(前提為第五部分代價全數(shù)以股份支付)及最高不超過人民幣約17.33億元將以公司發(fā)行代價股份分段支付。 代價股份發(fā)行總數(shù)上限為4598.4萬股，于本公告日期占公司的已發(fā)行股本約1.37%。 收購事項完成后，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務的間接全資附屬公司，其業(yè)績、資產(chǎn)及負債將會于碧桂園服務賬目內(nèi)綜合入賬。 這已經(jīng)是碧桂園服務第二次“分期購買”賣方物業(yè)公司。此前，在震驚社會的100億收購富力物業(yè)交易中，使用了分期支付鎖定未來收益這一招，以降低潛在并購風險。 同時，碧桂園服務在此次交易中也向優(yōu)秀同行學習，使用了換股支付交易對價這一招，最高不超過人民幣約17.33億元將以公司發(fā)行代價股份分段支付，節(jié)約了現(xiàn)金開支，從而讓賣家也能分享因買方股權(quán)增值帶來的溢價。 神槍手是用無數(shù)顆子彈喂出來的，碧桂園服務收并購的道行也在大量的實踐（血和淚的教訓）中不斷出神入化。 面對2025年千億營收不變的戰(zhàn)略和目標，收并購依舊是高效可行的手段。期待碧桂園服務以持續(xù)迭代的并購方案引領(lǐng)行業(yè)收并購策略升級。

4月4日，蘇新美好生活服務股份有限公司（簡稱“蘇新美好生活服務”）向港交所遞交招股書。 招股書顯示，蘇新美好生活服務是一家物業(yè)管理服務提供商，為公共基礎(chǔ)設(shè)施提供城市服務，以及為商業(yè)物業(yè)、住宅小區(qū)提供基本物業(yè)管理服務和增值服務，其深耕長三角地區(qū)，尤其是蘇州。在規(guī)模方面，截至2021年12月31日，蘇新美好生活服務已在中國訂約為77個項目提供公建項目管理服務、基本商業(yè)物業(yè)管理服務及基本住宅物業(yè)管理服務，總合約建筑面積790萬平方米；其中，76個項目的在管總建筑面積超過670萬平方米。 從收益來看，2019年、2020年及2021年，蘇新美好生活服務的總收益分別錄得約4.36億元、4.37億元及4.62億元；分別實現(xiàn)年內(nèi)利潤約4360萬元、4810萬元及5650萬元。 根據(jù)招股書，蘇新美好生活服務方面稱，其已與母公司蘇高新集團維持長期緊密的戰(zhàn)略關(guān)系，且蘇高新集團的多元化物業(yè)組合能為公司提供大量潛在的優(yōu)質(zhì)項目渠道。截至2021年12月31日，蘇新美好生活服務的41個在管物業(yè)乃由蘇高新集團、其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)，總建筑面積為420萬平方米，占其在管總建筑面積的62.4%。

不難看出，預計2023年全面轉(zhuǎn)綠的中梁在“三道紅線”相關(guān)債務方面下了一番功夫。 　　觀點網(wǎng) 在行業(yè)風向巨變的當下，“穩(wěn)健”“平衡”逐漸成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。而如何駕馭當前挑戰(zhàn)，把握未來的發(fā)展機遇，則需要房企們拋棄以往高杠桿的增長方式，減杠桿、穩(wěn)債務、維持經(jīng)營流動性。 　　如此背景之中，中梁并未如往常召開2021年度業(yè)績會，而是于3月30日晚間，向市場遞交了年度業(yè)績成績單。 　　于2021年度，中梁錄得總營業(yè)收入761.1億元，同比增長約15.4%；股東應占溢利27.03億元，同比下降27.8%；每股基本盈利0.75元。 　　總體營收增長的原因，主要是由于中梁項目已交付建筑面積增加。據(jù)了解，于2021年，中梁的交付面積為912萬平方米，同比增長13%。 　　而提及行業(yè)內(nèi)外均關(guān)注的“三道紅線”數(shù)據(jù)，中梁依舊踩中一道紅線。其剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率約為75.8%，凈負債比率約為35.4%，非限制現(xiàn)金與即期借貸比率約為1.04，較2020年的數(shù)據(jù)稍有提升。不難看出，預計2023年全面轉(zhuǎn)綠的中梁在“三道紅線”相關(guān)債務方面下了一番功夫。 　　銷售增速減緩 　　業(yè)績報告中，中梁特別提到，2021年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售已產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)。上半年購房情緒延續(xù)2020年的熱度，成交金額與建筑面積顯著放量。下半年市場轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場銷售增速減緩且轉(zhuǎn)負。 　　據(jù)中梁此前發(fā)布的2021年銷售數(shù)據(jù)看，于1月到12月，中梁包括合營企業(yè)和聯(lián)營公司在內(nèi)的累計合同銷售總額約1718億元，同比增長1.78%；累計合同銷售面積約1427.7萬平方米，同比增長5.71%。 　　按照中梁所設(shè)定總銷售額1800億元的目標，其完成了約95.44%。 　　數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，中梁合同銷售額達950億元，年度目標進度條已過半。按此速度，中梁理應有機會完成1800億元的銷售額，但下半年銷售軌跡的頻頻下滑卻讓其與目標擦肩而過。 　　目標沒有預期完成，累計合同銷售總額的增速也踩了剎車。自上市后第一年（2018年）至2021年，其合約銷售金額增速逐年下降，分別為56.39%、50.25%、10.69%和1.78%。合約銷售均價約1.2萬元/平方米，也比2020年價格有所下降。 　　另一方面，喜集中在二三線城市分散投資的中梁，在土地布局方面也較以往有所收斂。2021年，中梁連同其合營聯(lián)營公司的土地投資總額為526億元，較2020年的712億元下降26.12%，合計獲取85個新項目，總建筑面積約為1000萬平方米，分別較2020年度數(shù)據(jù)下降27.35%及33.33%。 　　2021年買地投資中，其來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約17%，其他二線城市占比22%，于三線城市占比51%，四線城市占比約10%。 　　除按照城市等級劃分投資外，中梁對長三角地區(qū)的“偏愛”也較為明顯。其中，長三角地區(qū)占土地投資總額54%；中西部地區(qū)占比16%；海峽西岸及環(huán)渤海合計占比23%；珠三角占比最小，僅有7%。 　　按照中梁2021年的土地投資金額計算，位列靠前省份包括浙江、江蘇、安徽。其土地總儲備487宗項目中，以上長三角的三省份占比就達到了39.63%。按照中梁的發(fā)展邏輯，其土地儲備是向長三角輻射范圍內(nèi)的三四線城市擴張，并陸續(xù)向中部地區(qū)逐漸滲透。 　　債務難題 　　觀點新媒體獲悉，于近期，多家國際評級機構(gòu)均下調(diào)中梁評級。2月18日，穆迪將中梁的公司家族評級從“B1”下調(diào)至“B2”，展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。其評級下調(diào)反映出，中梁由于融資渠道減弱以及未來12個月的到期債務規(guī)模龐大，中梁再融資風險加大“。同時，負面展望反映了穆迪預計在充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境下，其的經(jīng)營和財務表現(xiàn)將在未來12-18個月內(nèi)減弱， 　　此外，3月1日，惠譽將中梁的長期發(fā)行人違約評級（IDR）從”B+“下調(diào)至”B-“，高級無抵押評級從”B+“下調(diào)至”B-“，回收率評級為”RR4“。展望”負面“?；葑u評級行動同樣反映出，中梁未來幾個月到期的資本市場債務再融資的不確定性增加。惠譽表示，中梁可能不得不依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來償還2022年到期的債務。 　　而年度報告顯示，截至2021年末，中梁有息負債同比下降26%，約合402億元；而凈負債率則約35%，較上半年下降約20個百分點，融資成本約9.0%，中梁在降杠桿這方面已有成效。 　　截至期末，中梁現(xiàn)金及銀行結(jié)余276.1億元，同比減少約19%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣202.81億元，較2021年上半年下降27.85%。 　　中梁于2021年的融資成本為約9.0%，但其須在一年一內(nèi)償還的優(yōu)先票據(jù)達人民幣68.79億元。穆迪曾表示，鑒于中梁融資渠道減弱，可能無法以合理的成本發(fā)行大規(guī)模新債券，為未來6-12個月到期的債務再融資，預計其將用內(nèi)部現(xiàn)金償還上述到期債務，盡管這將限制其運營可用資金。 　　而提及內(nèi)部現(xiàn)金，則不免讓人聯(lián)想到今年1月17日，中梁所發(fā)布的《關(guān)于控股集團總部組織調(diào)整相關(guān)事項的通知》。其稱，因架構(gòu)調(diào)整，控股集團總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團總部進行整合，控股總部的部分員工將被轉(zhuǎn)崗。 　　而據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，”部分員工“顯然不止是轉(zhuǎn)崗那么簡單，截至2021年12月31日，中梁聘有合共10317名全員工，而在2020年同期，其全職員工的數(shù)量為13285名。一年之間，員工已減少約3000人。此外，截至2021年12月31日止年度，中梁已確認為費用的員工成本為人民幣20.65億元，也較2020年減少了1.88億元。 　　此外，歷經(jīng)二度IPO的中梁百悅智佳也被中梁”割肉“予碧桂園服務。據(jù)3月29日碧桂園服務就收購中梁百悅智佳93.76%的股權(quán)一事所發(fā)布收購進展其全資公司碧桂園物業(yè)香港同意按現(xiàn)金支付方式收購中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)，總代價不高于31.29億元。目前，中梁百悅智佳股權(quán)已轉(zhuǎn)讓予碧桂園物業(yè)香港，而相關(guān)董事也變更為碧桂園物業(yè)香港的指定董事。 　　于業(yè)績報告中，中梁表示，于2021年年中以來，已經(jīng)采取包括加快銷售與回款，節(jié)省開支、減少買地并保有現(xiàn)金等果斷的措施去應對行業(yè)困境。而在行業(yè)瞬息萬變的當下，中梁是否能打破困境還需時間檢驗。

朗詩地產(chǎn)昨日晚間發(fā)布公告，建議更改公司名稱為“朗詩綠色管理有限公司”，原因是集團地產(chǎn)開發(fā)項目的平均股權(quán)比例呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，基本完成了從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)模式向資產(chǎn)輕型化模式的轉(zhuǎn)型。 　　早在2018年初，由于計劃從單一的地產(chǎn)開發(fā)公司向多種業(yè)務組成的縱向一體化綜合型集團轉(zhuǎn)變，“朗詩綠色地產(chǎn)”宣布更名為“朗詩綠色集團”。2019年6月，由于將包括長租公寓及設(shè)計在內(nèi)的非地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務剝離至控股集團，朗詩宣布“地產(chǎn)”二字重新回歸，更名為“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”。 　　在宣布更名的同時，朗詩地產(chǎn)還發(fā)布了2021年全年未經(jīng)審核業(yè)績。報告期內(nèi)，朗詩地產(chǎn)收入80.76億元，同比下降10.2%；毛利為16.70億元，同比下降2.3%；全年虧損6.96億元，歸屬于公司股東的虧損為7.78億元，同比擴大673.1%；每股基本虧損為0.169元。 　　收入構(gòu)成方面，朗詩地產(chǎn)來自于開發(fā)代建服務收入約為7.52億元，物業(yè)銷售收入約為73.2億元，租金及物業(yè)管理費收入約為0.04億元。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會近期發(fā)布的消息顯示，北京房地集團有限公司未嚴格按照建筑業(yè)安全作業(yè)規(guī)程進行施工，造成事故隱患，違反了《北京市建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理辦法》，被罰2萬元。 　　據(jù)悉，上述處罰涉及的項目是應急管理部煤炭科技苑小區(qū)綜合整治項目,建設(shè)單位為應急管理部機關(guān)服務中心，監(jiān)理單位為北京薔薇工程監(jiān)理有限責任公司，施工單位為北京房地集團有限公司。施工現(xiàn)場存在34#樓扣件式腳手架南立面未在外側(cè)設(shè)置剪刀撐，不符合《建設(shè)工程施工現(xiàn)場安全防護、場容衛(wèi)生及消防保衛(wèi)標準》(DB11/945-2012)第2.4.15條“腳手架應在外側(cè)全立面連續(xù)設(shè)置剪刀撐”的規(guī)定。 　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京房地集團是北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司的全資子公司。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會近期發(fā)布的消息顯示，北京東方雨虹防水工程有限公司在施工中不按照施工技術(shù)標準施工，違反《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》第七十五條第一款，被罰款3118.95元 　　據(jù)悉，北京東方雨虹防水工程有限公司是位于通州區(qū)運河核心區(qū)的5-1#樓等3項(通州區(qū)運河核心區(qū)VIII-05、08-2地塊F3其它類多功能用地項目)工程的防水工程專業(yè)分包施工單位。2021年11月6日，北京住建對該工程現(xiàn)場檢查時，北京東方雨虹防水工程有限公司在該工程施工現(xiàn)場存在以下問題：施工現(xiàn)場2#樓屋面防水卷材已經(jīng)施工完成并隱蔽，2021年11月6日現(xiàn)場檢查時2#樓屋面防水卷材未做收頭，不符合《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》(GB50207-2012)第6.2.14條第1款的要求。上述違法行為直接涉及的2#樓屋面卷材防水層工程價款為124757.94元。 　　北京住建稱，北京東方雨虹防水工程有限公司上述行為屬于在施工中不按照施工技術(shù)標準施工的行為，給予其處工程合同價款124757.94元的百分之二點五的罰款，罰款金額3118.95元。 　　資料顯示，北京東方雨虹防水工程有限公司是A股上市公司東方雨虹的全資子公司。

3月31日，康橋悅生活(2205.HK)發(fā)布了2021年未經(jīng)審核的年度業(yè)績公告。從公告披露看，2021年康橋悅生活整體表現(xiàn)出色，截至2021年12月31日，總營收約783.6百萬元，較上年度同比增長約36.1%；毛利突破2億關(guān)口，達到203.9百萬元，較上年同期增加約15.5%；期內(nèi)溢利（剔除上市費用）約為人民幣102.6百萬元。 　　規(guī)模方面，康橋悅生活報告期內(nèi)在管面積約為23.5百萬平方米，同比增長近半，達到49.6%，其中約17.3百萬平方米來自第三方，占比73.4%；合約建筑面積達到53.1百萬平方米，比增36.1%，其中第三方面積占比高達77.3%，達到41.1百萬平方米。第三方面積所占比重持續(xù)增長，表明其市場化外拓優(yōu)勢明顯。 　　除此之外，康橋悅生活非住宅類物業(yè)在管面積實現(xiàn)翻倍增長，增長率高達106.9%，且97.0%面積來自第三方物業(yè)開發(fā)商，進一步充實了其多元化服務業(yè)態(tài)。 　　在管項目面積迅猛增長，第三方面積占比超7成 　　招股書數(shù)據(jù)顯示，2018年末康橋悅生活在管面積為8.73百萬平方米，2019年末增至12.25百萬平方米，2020年末達到15.72百萬平方米。而在3月31日披露的業(yè)績公告中，該數(shù)字已經(jīng)增長至23.5百萬平方米，一年一大步，增長迅猛。管理面積的不斷增長，為擴大整體營收及增值服務拓展奠定了堅實基礎(chǔ)。 　　在管面積的持續(xù)增長，除得到了其關(guān)聯(lián)方康橋集團的支撐外，與其在第三方的持續(xù)外拓也關(guān)系密切。公開資料顯示，早在2015年康橋悅生活就開啟了市場化拓展，服務康橋集團以外的第三方地產(chǎn)開發(fā)商，這給其帶來了優(yōu)質(zhì)項目組合，實現(xiàn)了品牌價值和競爭力的提升。年報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，康橋悅生活合約面積與在管面積中第三方開發(fā)商面積占比分別為77.3%和73.4%，在規(guī)模以上物企當中處于領(lǐng)先水平。 　　強化管理密度，非住宅在管面積同比大增106.9% 　　公開資料顯示，作為全國知名的綜合物業(yè)管理服務提供商，康橋悅生活已逐步將業(yè)務拓展至河南省以外的重點地區(qū)，包括浙江省、江蘇省、湖北省、河北省、廣東省、山東省及陜西省等8省31市。 　　2021年，康橋悅生活持續(xù)進行區(qū)域深耕，強化管理密度，提高管理效率，加大在管項目2公里以內(nèi)的項目拓展，并利用好物業(yè)管理最貼近業(yè)主這一優(yōu)勢，持續(xù)性增強增值服務。在發(fā)展當中，康橋悅生活強化重點區(qū)域聚焦，不斷提升單城市的項目密度，持續(xù)向外擴張。以杭州為例，目前康橋悅生活在杭在管項目已拓展至9個，涵蓋住宅、高端寫字樓、體育館、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，通過有效平衡不同項目之間的不同需求，實現(xiàn)了人力、設(shè)備等資源的合理化利用，提質(zhì)增效，在控制成本的情況下，提升了企業(yè)收入。 　　2021年7月16日，康橋悅生活在港交所鳴鑼上市，募集了充足資金，隨后便開啟了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收并購。下半年，康橋悅生活接連并購了河南鼎峰物業(yè)、西安立豐物業(yè)，不僅擴大了河南（特別是鄭州、平頂山等重點城市）市場份額，更提升了在河南省外的業(yè)務滲透率，豐富了非住宅服務業(yè)態(tài)，有利于優(yōu)化集團資源配置。 　　近年來，康橋悅生活在非住宅業(yè)態(tài)布局上持續(xù)發(fā)力，商辦、產(chǎn)業(yè)園、學校、醫(yī)院、軌道交通、環(huán)衛(wèi)服務、銀行等多面開花。以大學類項目為例，服務從住宅類（專家公寓）走向非住宅類（教學樓、校園、學生宿管等），從服務一家（河南大學）到服務更多家（鄭州大學、河南工業(yè)大學、鄭州城市職業(yè)學院、許昌電氣職業(yè)學校等）。截至2021年12月31日，康橋悅生活非住宅在管面積約為2.0百萬平方米，同比2020年提升約106.9%。 　　2021年底，康橋悅生活與鄭軌置業(yè)成立合資公司——河南軌道悅生活物業(yè)管理有限公司，進一步對優(yōu)勢資源進行整合，布局軌道交通服務，助力城市管理。另據(jù)公開資料顯示，軌道悅生活連續(xù)中標鄭州市軌道交通1號線和城郊鐵路一期二期物業(yè)服務項目、周口市扶溝縣環(huán)衛(wèi)服務項目，不斷拓新服務邊界，彰顯了企業(yè)在城市服務方面的戰(zhàn)略布局。 　　營收結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，增值業(yè)務收入占比超五成 　　隨著業(yè)主對于物業(yè)服務需求的持續(xù)提升，以往物企最為注重的物業(yè)費收入已經(jīng)從支柱作用轉(zhuǎn)向了基本盤，而增值服務則華麗轉(zhuǎn)身，成為了物企的未來增長點。康橋悅生活在發(fā)展當中不斷擴容其內(nèi)容包，實現(xiàn)增值服務業(yè)務類型的多樣化。 　　年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，康橋悅生活物業(yè)管理服務收入約人民幣350.8百萬元，占總收入約44.8%，同比增長37.6%；非業(yè)主增值服務收入約人民幣311.9百萬元，約占總收入39.8%，同比增長32.5%； 社區(qū)增值服務收入約人民幣120.9百萬元，約占總收入15.4%，較2020年同期約增加41.8%，其中租售業(yè)務、拎包入住、社區(qū)團購表現(xiàn)亮眼。以此計算，康橋悅生活非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務收入占據(jù)總收入的55.2%，同樣居于行業(yè)領(lǐng)先水平。 　　物業(yè)價值發(fā)現(xiàn)時代，增值業(yè)務的勝負將直接決定一家物企未來發(fā)展上限?？禈驉偵钐崆吧钊朐鲋捣詹季郑粩鄡?yōu)化增值業(yè)務在整體收入中的比重，為未來可持續(xù)發(fā)展掃清了障礙。 　　作為港交所新生，康橋悅生活首份年度業(yè)績報告亮點頗多。2022年，行業(yè)競爭壓力凸顯，如何實現(xiàn)有質(zhì)量的高速增長，是物企面臨的核心問題?？禈驉偵钅軌虮３謶?zhàn)略定力，在規(guī)模和營收增長、市場化外拓、增值業(yè)務發(fā)展方面多措并舉，成績斐然，無疑為其未來發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

“昨天晚上我忐忑不安，就像一個學生沒考好試，拿成績單要給父母看一樣。”3月31日，萬科董事會主席郁亮在業(yè)績說明會上如此開場。他說，2021年萬科業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，“在這里我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意”。 　　萬科30日晚間發(fā)布的2021年年報顯示，公司凈利潤同比下降45.7%，接近腰斬。不過公司拿出了高比例的分紅方案，并推出20億元到25億元的回購預案。3月31日的業(yè)績會上，郁亮就公司2021年度業(yè)績大幅下滑作出反思，并就投資者關(guān)心的問題一一作答。 　　談業(yè)績下滑： 　　存在管理和業(yè)務層面問題 　　對于2021年公司凈利潤下滑的原因，郁亮從管理和業(yè)務兩個方面作了反思。他表示，在管理方面，公司存在離散度大的問題。萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的機制，這在行業(yè)快速增長時期，有利于迅速抓住市場機會。但隨著競爭越來越激烈，大型復雜項目越來越多，有的單一公司和單一區(qū)域不具備完整能力，會表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現(xiàn)。 　　郁亮稱，具體體現(xiàn)在兩方面：第一，項目操盤能力的分化。萬科做過不少好的項目，但沒能將這些好項目的優(yōu)點完全復制推廣，轉(zhuǎn)為整個集團的優(yōu)勢。第二，少數(shù)項目出現(xiàn)投資失誤。按照原先的分布式管理機制，投資額度直接分到區(qū)域，提高了一線的積極性，但在市場深度調(diào)整的時候，也容易造成當?shù)毓靖吖雷陨硎袌鰸摿?，存在“我是例外”的僥幸心理，拿下了自己消化不了的項目。 　　在業(yè)務層面，萬科多賽道同時探索所付出的成本，比預想更大，對過往業(yè)績產(chǎn)生影響。 　　郁亮表示，一切事在人為。萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線，董事長和總裁也不例外。 　　談信心： 　　2022年企穩(wěn)回升有五大基礎(chǔ) 　　2022年，萬科業(yè)績是否能“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”？對此，郁亮表示，萬科的信心來自于兩個外部基礎(chǔ)和三個內(nèi)部基礎(chǔ)。 　　第一個外部基礎(chǔ)，是有利于市場穩(wěn)定的政策措施不斷出臺。郁亮表示，中央已明確了促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門和各級政府也在制定政策穩(wěn)定市場，萬科對政策環(huán)境有信心。經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會向社會平均水平回歸。這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。 　　第二個外部基礎(chǔ)，房地產(chǎn)仍是規(guī)模超十萬億元的巨大市場，常做常有、常做常新。萬科以開發(fā)、經(jīng)營、服務并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準備，形成了有自身特點的不動產(chǎn)綜合發(fā)展能力，這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。 　　對于支撐萬科企穩(wěn)回升的三個內(nèi)部基礎(chǔ)，郁亮進行了更為詳細的說明。他表示，第一個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科開發(fā)業(yè)務將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營，今年實現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時未來2到3年的儲備有保障。主要通過三方面進行支撐，一是通過開發(fā)經(jīng)營本部，對開發(fā)業(yè)務進行集中管控和統(tǒng)籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報水平。二是繼續(xù)堅持高質(zhì)量投資。三是來自于現(xiàn)有儲備資源。目前萬科在建面積1億平方米，擬開發(fā)面積超過4500萬平方米，儲備資源充足，可以支持未來2到3年的業(yè)務發(fā)展需要。 　　第二個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科的經(jīng)營、服務類業(yè)務增速快、營運凈收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。郁亮稱，萬科的經(jīng)營、服務類業(yè)務持續(xù)向好，物業(yè)收入過去十年復合增速超過30%，物流近三年復合增速達到52%，公寓業(yè)務近三年復合增速達到40%，印力近五年復合增速為20%，2021年萬科整體經(jīng)營服務業(yè)務收入超過400億元。同時，萬科的經(jīng)營、服務類業(yè)務正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會對具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來越大，符合投資收益標準的資產(chǎn)卻不多，形成了一定程度上的資產(chǎn)荒。以REITs為代表的不動產(chǎn)長期股權(quán)投資，也為經(jīng)營類資產(chǎn)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。 　　郁亮所講的第三個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，凈負債率長期處于行業(yè)低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求，這將有利于萬科獲得更多投資選擇，獲得更多發(fā)展機會。 　　談行業(yè)集中度： 　　發(fā)展需要新方式 　　優(yōu)質(zhì)房企對困難房企優(yōu)質(zhì)項目的收并購一直是行業(yè)關(guān)注的焦點。在談及收并購問題時，郁亮強調(diào)，萬科將把握兩個原則，一是首先要保證自己的安全，不給行業(yè)添麻煩。二是在確保自己安全，不給行業(yè)添麻煩的情況下，萬科盡自己所能去做一些對行業(yè)健康發(fā)展、良性循環(huán)有利的事情，因此公司也會留意相關(guān)的機會。 　　郁亮表示，現(xiàn)在很多人關(guān)心行業(yè)出現(xiàn)集中度提高問題，其實里面有個基本邏輯——誰能夠用新的發(fā)展方式誰就能進，按照原來傳統(tǒng)的增長方式就要退。 　　“原來傳統(tǒng)方式的特點是以速度規(guī)模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發(fā)展模式。凡是沿著過去這種模式走下去的，可能都會退。如果說今天不再簡單追求速度規(guī)模，不再用高金融杠桿，我覺得都能活下來?！庇袅帘硎荆M退是取決于企業(yè)經(jīng)營是否穩(wěn)健，發(fā)展就是要轉(zhuǎn)換到新的模式上去。由于地產(chǎn)行業(yè)本地化特征特別明顯，所以頭部企業(yè)的集中度可能會有所提高，但是市場里面仍然會有眾多的中小發(fā)展商，因為這是本地化所決定的。 　　至于現(xiàn)在萬科處于行業(yè)什么位置？郁亮坦言，萬科仍然希望是這個行業(yè)的頭部力量，仍然是行業(yè)的第一陣營。 　　郁亮表示，萬科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過去發(fā)展中累積的短板問題。當外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時，短板問題就會以凈利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對癥下藥、快速行動，期待給大家交上合格的答卷。

3月30日晚，萬科發(fā)布2021年年報，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為225億元，同比下降45.7%。萬科披露，公司將在未來三個月內(nèi)擇機開展20億至25億元的回購，2021年分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計擬派發(fā)現(xiàn)金分紅112.8億元。 　　2021年萬科凈利潤下降45.7%，是萬科繼1995年、2008年后，上市31年以來第三次下滑。從財務層面看，凈利潤下降主要是因為毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。 　　多因素致凈利潤下滑 　　在2021年房地產(chǎn)行業(yè)震蕩調(diào)整的背景下，萬科守住了安全經(jīng)營底線，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。財務狀況安全健康，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負債率29.7%且長期處于行業(yè)低位。 　　對于凈利潤下滑，萬科董事會主席郁亮在年報《致股東》中反思了內(nèi)部原因。從財務層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主因，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。 　　“財務數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，要改善結(jié)果必須追溯其原由。從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務依然對公司的凈利潤具有決定性作用，去年開發(fā)業(yè)務毛利總額同比減少189億元?！庇袅撂寡?，盡管公司較早意識到高速增長終將結(jié)束，但公司的行為未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現(xiàn)，導致毛利率下滑。 　　郁亮還提到，充分授權(quán)、分布式實施是萬科過往快速發(fā)展的機制保障，但隨著近年來業(yè)務復雜度提高，市場競爭日趨激烈，萬科部分城市公司能力的參差不齊導致操盤表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績。 　　“盡管我們依然擁有一批優(yōu)秀公司和拔尖人才，但操盤表現(xiàn)離散度在上升。雖然我們在部分大型復雜項目上展現(xiàn)出優(yōu)勢能力，但未能將其及時轉(zhuǎn)化為公司的標準動作和一致表現(xiàn)?！庇袅琳f。 　　2021年的業(yè)績表現(xiàn)，對于萬科是一次警醒。郁亮表示，2022年將采取堅決的、有針對性的行動，解決開發(fā)業(yè)務存在的問題，鞏固在不動產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢，保障財務安全，實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。 　　第二增長曲線初步顯現(xiàn) 　　當前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)，新增住房需求逐步向改善、更新需求過渡。郁亮表示，“以我國龐大的人口基數(shù)，未來住宅開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟活動之一，也仍將是萬科最主要的業(yè)務?！? 　　與此同時，經(jīng)營、服務業(yè)務的發(fā)展，也將為未來價值增長提供更多支撐，萬科選擇將物業(yè)服務、物流倉儲、長租公寓和商業(yè)確定為主要方向。 　　其中，萬物云成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務、商企辦公、城市服務”全域空間服務的公司，2021年其收入首次超過200億元，同比增長32%。物流倉儲近三年收入復合增速52%，2021年收入32億元，同比增長69%，穩(wěn)定期項目NOI率達到6.5%。萬科泊寓近三年收入復合增速40%，2021年收入同比增長14%，NOI約為5.3億元，同比增長193%。商業(yè)業(yè)務方面，印力近五年收入復合增速達到20%。 　　如果只看經(jīng)營收入和利潤，這些業(yè)務現(xiàn)在及將來都無法與房地產(chǎn)開發(fā)相提并論。另外，萬科采用成本法對這些以重資產(chǎn)為主的業(yè)務進行折舊攤銷，去年合并報表范圍內(nèi)此部分費用達80億元，加大了對報表利潤的影響。 　　郁亮表示，“探索這些業(yè)務的學費，大部分已經(jīng)交完。隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，經(jīng)營、服務業(yè)務能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。今年，非開發(fā)業(yè)務總體將開始形成正向貢獻。”

3月30日，碧桂園披露的2021年年報顯示，公司連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司共實現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額約5580億元，權(quán)益合同銷售回款約5022億元，回款率達90%。共實現(xiàn)營業(yè)收入約5230.6億元，同比增長13%；毛利、凈利、股東應占核心凈利潤分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元。 　　同日，在碧桂園舉行的業(yè)績發(fā)布會上，公司總裁及執(zhí)行董事莫斌在接受中國證券報記者采訪時表示，目前房地產(chǎn)市場在逐步筑底過程中，市場信心也在逐步恢復。穿越周期和企業(yè)內(nèi)部競爭力密切關(guān)聯(lián)，碧桂園一直在提升全周期競爭力，當前考核目標由銷售回款轉(zhuǎn)變?yōu)榭蓜佑矛F(xiàn)金。 　　預計2022年銷售平穩(wěn) 　　據(jù)碧桂園管理層介紹，2021年，碧桂園共獲取333幅土地，權(quán)益總代價約1416億元，對應貨值約4200億元，權(quán)益比保持在85%以上。按金額計算，新獲取土地中，66%分布在三四線城市，29%通過多元化方式獲取土地。新獲取土地中，85%的土儲聚焦五大都市圈。在2021年新增的土儲中，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，加上河南、上海、安徽的投資合計超過70%。截至2021年年底，碧桂園權(quán)益可售資源約14846億元。 　　針對收并購，碧桂園管理層表示，從2021年四季度開始，公司對現(xiàn)有合作方的項目進行了收并購安排。目前，已與十多家房企進行了談判，接洽項目合計80多個，已收購了35個，另有30個還在談判中。收并購仍是公司今年比較重要的拓展手段。 　　碧桂園方面預計，2022年權(quán)益可售貨量在6500億元以上，公司將按照“以銷定供”進行閉環(huán)管理，預計全年去化率不低于70%，銷售保持平穩(wěn)。 　　目前，碧桂園屬于三條紅線中的黃檔，凈負債率與現(xiàn)金短債比達標，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率也從2020年底的80%下降至74%。碧桂園管理層表示，公司將在2023年中期之前自然實現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。 　　重視回款率 　　碧桂園管理層表示，銷售回款率越高，代表資金周轉(zhuǎn)速度越快，有利于實現(xiàn)公司自有資金的良性循環(huán)，極大地保障了經(jīng)營性現(xiàn)金流的安全。2022年前兩個月，碧桂園共實現(xiàn)權(quán)益銷售回款金額約為656.8億元，權(quán)益回款率達逾95%，回款率進一步提升。 　　碧桂園管理層表示，預計2022年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)先抑后揚的走勢，看好行業(yè)全年的銷售。2022年，碧桂園將持續(xù)深耕熱點一、二線城市及強三、四線城市。 　　年報顯示，截至2021年12月31日，集團共有可動用現(xiàn)金余額為1813億元，總借貸額下降至約3179.2億元，凈借貸比率為45.4%，相比上年底減少10.2個百分點。截至2021年12月31日，加權(quán)平均借貸成本為5.20%，相較2020年12月31日下降了36個基點。 　　據(jù)碧桂園管理層介紹，截至2022年3月30日，碧桂園本年內(nèi)已無境內(nèi)到期債券，僅兩筆可回售公司債共計40億元，境外僅7月到期的一筆7億元美金優(yōu)先票據(jù)。 　　年度分紅方面，董事會建議派發(fā)末期股息每股10.12分（股東可選擇以現(xiàn)金及/或股份收取股息），全年合計每股派息31.1分，全年派息總額占公司股東應占核心凈利潤總額的26.2%。

　多因素致凈利下滑 　　根據(jù)萬科年報，其依然守住了安全經(jīng)營的底線，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。公司財務狀況安全健康，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負債率為29.7%且處于行業(yè)低位。 　　面對凈利潤下滑，萬科董事會主席郁亮在年報《致股東》中進行了剖析。他表示，從財務層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因子。2021年，萬科整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率從2020年的22.8%下降至17.2%。從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)業(yè)務依然對公司凈利潤具有決定性作用。 　　郁亮表示，2022年，公司將采取堅決、有針對性的行動，全力扭轉(zhuǎn)開發(fā)業(yè)務局面。公司以開發(fā)經(jīng)營本部為主導，推進“一盤棋”建設(shè)，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。同時嚴格投資管理，投資向市場更為穩(wěn)定、團隊操盤能力更強的區(qū)域集中，提高投前研判的精準度和投后落地實現(xiàn)程度。 　　對于2022年的業(yè)績，郁亮稱，相信行動和努力將支撐公司在2022年實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。 　　第二增長點顯現(xiàn) 　　年報顯示，萬科的非開發(fā)業(yè)務嶄露頭角。公司旗下的萬物云成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務、商企辦公、城市服務”全域空間服務的公司，2021年收入首次超過200億元，同比增長32%。更重要的是，萬物云已形成極強的外部競爭力，新增合約面積中外拓業(yè)務占比超七成，其中商寫領(lǐng)域外拓樓盤占比近八成。在物流倉儲方面，萬科旗下冷鏈倉儲業(yè)務位居行業(yè)第一，近三年收入復合增速為52%。其中，2021年收入為31.6億元，同比增長69%。萬科泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商，近三年收入復合增速為40%。其中，2021年收入同比增長14%。商業(yè)業(yè)務方面，公司旗下的印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處于行業(yè)第一陣營，近五年收入復合增速達到20%，在商業(yè)最發(fā)達的長三角地區(qū)，印力在管面積處于前列。 　　萬科稱，盡管從傳統(tǒng)財務指標如收入、利潤看，這些業(yè)務在今天以及未來都很難達到房地產(chǎn)開發(fā)的同等規(guī)模，但隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，這些業(yè)務能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。

“隨著房地產(chǎn)政策性調(diào)控與嚴控金融風險政策的連續(xù)出臺，行業(yè)相關(guān)舉措正靈活、精準地逐步落實‘房住不炒’主基調(diào)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。面對充滿挑戰(zhàn)與不確定的市場環(huán)境，龍湖集團恪守戰(zhàn)略、繼續(xù)保持有質(zhì)量的增長、有回款的簽約。”在日前龍湖集團2021業(yè)績發(fā)布會上，相關(guān)負責人表示。 　　2021年全年，龍湖集團合同銷售金額2900.9億元，同比增長7.2%，且回款率維持在90%以上的高位。銷售面積及金額均創(chuàng)歷史新高。歸屬于股東的核心凈利潤224.4億元，同比增長20.1%。 　　分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額在全集團占比分別為28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。 　　龍湖全年在售主力項目達到263個，其中54個為全新項目，171個項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品，產(chǎn)品涵蓋剛需、改善型、商業(yè)經(jīng)營等細分需求，并踐行差異化戰(zhàn)略，根據(jù)不同區(qū)域不同客戶的需求，精準規(guī)劃產(chǎn)品和業(yè)態(tài)配置。 　　2021年全年，龍湖共獲取122幅新地，權(quán)益地價868億元人民幣，堅定深耕戰(zhàn)略區(qū)域與城市，踏穩(wěn)節(jié)奏、保持合理利潤率，為后續(xù)持續(xù)投資打好基礎(chǔ)，也為規(guī)模與利潤增長增添動能。 　　根據(jù)披露數(shù)據(jù)，在2021年，龍湖集團實現(xiàn)經(jīng)營性收入188億元，較去年增長39%。 　　基于“開發(fā)+服務”雙引擎戰(zhàn)略，目前，在地產(chǎn)開發(fā)之外，龍湖集團商業(yè)運營、租賃住房、物業(yè)管理等業(yè)務均已躋身行業(yè)頭部，房屋租售、房屋裝修及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等業(yè)務，也開始為龍湖貢經(jīng)營性收入。 　　2021年7月，龍湖集團還進行了一輪組織升級，圍繞組織扁平化、敏捷化的方向，龍湖集團原總部職能變革為賦能平臺，并將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務獨立為地產(chǎn)航道。與此同時，隨著商業(yè)運營、租賃住房、物業(yè)管理三個持續(xù)性業(yè)務全部躋身行業(yè)頭部。 　　龍湖秉持“長期主義”，將安全穩(wěn)健的底盤作為企業(yè)發(fā)展根基，不盲目追求規(guī)模與排名；堅持以“空間即服務”戰(zhàn)略為指引，積極洞察與把握科技創(chuàng)新帶來的機遇，始終以客戶需求為目標，既堅守主業(yè)又洞見變革，通過不斷地迭代與升級，完善全鏈條專業(yè)能力、提升運營效率。

距離三巽集團2021年7月19日登陸港交所，已過去252天，之后再沒有中資房企赴港闖關(guān)成功。 　　放眼全球資本市場，中資房企似乎尤其熱衷港股。 　　“赴港上市可以打通中國香港資本市場，進而拓寬企業(yè)股權(quán)融資、海外債等融資途徑?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪在接受《證券日報》記者采訪時表示，同時，赴港上市對于企業(yè)品牌影響力也有較大的提升作用，企業(yè)展示與發(fā)揮的平臺更大，市場機會隨之增多。 　　中資房企赴港上市啞火 　　伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，中資房企曾掀起過三波登陸港交所的熱潮。2005年至2007年，受益于股市和房地產(chǎn)市場向好，房企估值普遍較高，也正得益于此，第一波登陸港交所的綠城中國、遠洋集團、中國金茂等房企實現(xiàn)發(fā)展壯大；2009年至2010年，房企估值再度高企，第二波中資房企抓住時機成功上市，其中頗具代表的有龍湖集團、中國恒大、寶龍地產(chǎn)等。2018年至2020年，盡管房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動，但快速成長起來的中小型房企還是掀起了第三波赴港上市的熱潮。 　　在第三波浪潮過后，中資房企成功赴港上市數(shù)量銳減。截至2022年3月28日，中資房企已有252天未能登陸港交所實現(xiàn)融資。 　　針對252天里，中資房企赴港上市全面啞火，匯生國際資本總裁黃立沖在接受《證券日報》記者采訪時表示，這首先是由于房企在港股的估值進一步降低，且投資人對2021年下半年以來的地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)心有余悸，導致地產(chǎn)企業(yè)在港股發(fā)行股票，往往會遭遇認購不足；第二，新力控股等房企上市不久后就發(fā)生違約，促使監(jiān)管審批更加謹慎，同時，房企整體經(jīng)營指標下滑，也顯著增加了獲批難度。 　　“從大環(huán)境來看，受新冠肺炎疫情、通貨膨脹等多重因素影響，港股大盤震蕩走弱，港交所整體新股上市數(shù)量也有所回落。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，同時，當前遞表企業(yè)多數(shù)是規(guī)模較小、經(jīng)營穩(wěn)定性不足的中小房企，其中不少存在資產(chǎn)負債率過高、布局集中度較高、融資成本高、盈利性較弱等問題，因此通過港交所材料審核難度較高。 　　此外，黃立沖認為，各行業(yè)往往處在上升期時，所屬企業(yè)才能享有獲得相對高估值并更容易上市融資的窗口期。而目前的地產(chǎn)行業(yè)尚未恢復元氣。加之去年10月份以來，多家“千億元級房企”接連出現(xiàn)債務違約，國際評級機構(gòu)紛紛下調(diào)中資房企信用評級，這一影響較為深遠，并不會短期扭轉(zhuǎn)。 　　劉水也表示，多起債務違約事件不僅動搖了境內(nèi)外債券市場的信心，觸發(fā)了海外評級機構(gòu)下調(diào)房企信用評級和展望，還對其他同類企業(yè)債券價格產(chǎn)生了影響，而這也拖累了一些房企的再融資能力，加劇了其流動性風險。 　　經(jīng)營狀況決定IPO成敗 　　也應看到，目前樓市基本面有望恢復后，那么，中資房企赴港上市的熱情能否重燃？而港股市場對中資房企又是否會重拾信心？ 　　對此，受訪業(yè)內(nèi)人士觀點各有不同。黃立沖認為，雖然去年以來多部門陸續(xù)推出穩(wěn)定樓市政策，但考慮今年疫情反彈等因素，地產(chǎn)行業(yè)面臨的潛在風險仍亟待化解。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，全國范圍內(nèi)已有超過50個城市或地區(qū)發(fā)布了有關(guān)樓市新政，其中包括降低首付比例、提高貸款額度上限、取消認房又認貸等維護樓市健康發(fā)展的內(nèi)容。 　　“穩(wěn)定樓市政策會起到一定的支持作用，或許能給樓市帶來一個小陽春?！秉S立沖進一步表示，但房地產(chǎn)行業(yè)真正全面回暖，還需要房地產(chǎn)公司業(yè)績明顯改善、投資者重拾信心等基本面的支撐?！皩脮r。相信港股市場將再度敞開懷抱，歡迎中資房企赴港IPO?！? 　　國際新經(jīng)濟研究院副院長鄭磊在接受《證券日報》記者采訪時同樣表示，在地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房企赴港上市仍然會面臨不小的壓力，這一切的根本扭轉(zhuǎn)，還需行業(yè)環(huán)境整體轉(zhuǎn)好。 　　劉水認為，當前地產(chǎn)行業(yè)處于加速出清、優(yōu)勝劣汰階段，本輪洗牌后，行業(yè)集中度有望繼續(xù)提升?！半m然目前中小房企發(fā)展不易，但其中的佼佼者仍有機會脫穎而出，實現(xiàn)上市。” 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則直言，目前來看，中資房企很難闖關(guān)上市，原因在于行業(yè)環(huán)境和融資環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本改變。“不過，雖然大型開發(fā)類房企赴港上市較為困難，一些積極布局業(yè)務轉(zhuǎn)型，比如以物管、保障性住房等細分業(yè)務見長的房企，仍然有機會贏得市場青睞。”

山東省青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近期通報了青島昌明置業(yè)有限公司等企業(yè)的違規(guī)行為。 　　通報顯示，青島昌明置業(yè)有限公司開發(fā)的李滄區(qū)青銀高速以東改造項目4364-02地塊(森林公園)項目，存在未取得《商品房預售許可證》違規(guī)收取定金、首付款，對外銷售房屋等問題。青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給出的處理措施是：簡易行政處罰(警告)，記入信用檔案。 　　此外，由于上述項目收取的購房意向金未進入指定的商品房預售資金監(jiān)管賬戶，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責令青島昌明置業(yè)有限公司限期整改，記入信用檔案。 　　青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以通報中的違法違規(guī)行為為戒、舉一反三，積極開展自查自糾，進一步規(guī)范銷售經(jīng)營行為，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。各區(qū)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門將繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范整治力度，嚴格落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。 　　天眼查數(shù)據(jù)還顯示，青島昌明置業(yè)曾于2022年1月被罰1萬元，涉及的項目同樣是森林公園。行政處罰決定書顯示：青島昌明置業(yè)有限公司在山東省青島市李滄區(qū)青銀高速以東、九水路以南、石牛山路西、棗山路北正在建設(shè)的“李滄區(qū)青銀高速以東改造項目4364-02地塊22號至28號、S3-1、S4號樓及地下車庫(B-1))項目，雖然已經(jīng)取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(建字第370200202113024號)。但未取得建設(shè)工程規(guī)劃驗線確認書，擅自開工建設(shè)，目前該項目22號樓建至負一層封頂，建成面積為526.68平方米；25號樓已完成負一和一層施工，建成面積為502.97×2=1005.94平方米；26號樓已完成負一和一層施工，形成建筑面積為：494.07×2=988.14平方米；27號樓建至負一層封頂，建成面積為：514.01平方米；28號樓建至負一層封頂，建成面積為526.68方米。共計形成建筑面積3561.45平方米。當事人的上述建設(shè)行為違反了《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第五十二條“建設(shè)工程在開工前和建筑基礎(chǔ)施工完成后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當通過向社會購買服務的方式，委托具備相應條件的單位分別進行驗線，經(jīng)城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃驗線確認書后，方可開工或者繼續(xù)施工”之規(guī)定，屬違法行為。屬違法建設(shè)行為，應當依法予以立案查處。

旭輝控股集團(簡稱“旭輝”)2021年業(yè)績24日出爐。行業(yè)劇烈波動的大環(huán)境下，旭輝2021年實現(xiàn)營業(yè)收入1078億元，同比增長50.2%；實現(xiàn)凈利潤123億元，同比增長3.6%；核心ROE達18.7%，維持相對較高水平。 　　銷售回款均創(chuàng)歷史新高 　　保持穩(wěn)定盈利能力的同時，旭輝的銷售回款也均創(chuàng)出歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，2021年旭輝實現(xiàn)合約銷售2473億元，同比增長7%；實現(xiàn)銷售回款2403億元，同比增長20%，簽約回款率超95%，保持行業(yè)高位。業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著旭輝發(fā)展模式已逐步從規(guī)模導向轉(zhuǎn)為效益導向，更加注重有質(zhì)量地發(fā)展。 　　關(guān)于今年的銷售目標，旭輝董事局主席林中在業(yè)績會上并未給出具體數(shù)字。他表示：2022年旭輝要保持權(quán)益銷售額的穩(wěn)定，未來要大幅提高權(quán)益銷售額比重，關(guān)注權(quán)益銷售額的“含金量”，關(guān)注經(jīng)營效率。不過，記者注意到，旭輝2022年將推售超過200個項目，可售貨值3600億，其中81%位于一二線城市。 　　穩(wěn)健的銷售增長和盈利，讓旭輝得以持續(xù)回報股東。發(fā)布會上，旭輝宣布今年將采用“現(xiàn)金+紅股”的方式進行派息，全年派送19港分/股，此外每100股派送4股紅股，維持約35%的派息率。至于旭輝目前的股價，林中認為“處于被低估狀態(tài)”，并表示“靜默期結(jié)束，管理層將在二級市場進行股票增持”。 　　“三道紅線”穩(wěn)步進入綠檔 　　財務方面，旭輝始終保持穩(wěn)健風格，主動嚴控負債規(guī)模，安全邊際不斷加強。 　　截至2021年末，旭輝剔除預收款后的凈資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別69.7%、62.8%和2.6倍，“三道紅線”全部達標，成功兌現(xiàn)了去年中期的承諾，穩(wěn)步進入“綠檔”陣營。林中在業(yè)績會上表示：“未來要持續(xù)降低負債水平和融資成本，8到10年，旭輝要將凈負債率降到30%以內(nèi)。” 　　此外，旭輝的經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)兩年為正；2021年拿地銷售比低于40%，現(xiàn)存商票總額9.4億，財務安全邊際足以應對行業(yè)波動。而公司2022年內(nèi)僅剩一筆14.2億人民幣剛性到期債券，并無集中到期的債務壓力。 　　逆勢打通境內(nèi)外融資 　　記者還注意到，在行業(yè)融資環(huán)境整體收縮的情況下，旭輝卻逆勢打通了境內(nèi)外融資渠道，成為目前為止行業(yè)里唯一在2022年完成境內(nèi)外再融資的民營房企。2022年首個交易日，旭輝于境外成功增發(fā)1.5億美元綠色債券；3月中旬，旭輝于境內(nèi)成功發(fā)行票面利率4.75%的10億元人民幣中票。 　　2021年，旭輝更是完成了多筆低成本融資。公司2021年成功發(fā)行兩筆境外美元債，發(fā)行規(guī)模為4.19億美元及5億美元，分別創(chuàng)下了旭輝歷史上境外發(fā)債最低發(fā)行利率及期限最長的歷史記錄。在境內(nèi)市場，旭輝2021年成功發(fā)行三期公司債，發(fā)行規(guī)模分別為14.48億元、30億元及18.75億元，票面利率4.4%、4.2%及3.9%，發(fā)行利率逐步降低。 　　另據(jù)旭輝控股CFO楊欣透露，截至2021年末，旭輝在手的授信額度超過2000億元。 　　旭輝長期穩(wěn)健的財務表現(xiàn)也獲得了國際評級機構(gòu)的認可。2021年12月15日，知名國際評級機構(gòu)標普發(fā)布報告維持旭輝“BB”評級及“穩(wěn)定”展望。此后，2022年1-3月，穆迪、惠譽及聯(lián)合國際先后宣布維持旭輝的評級及展望。在境內(nèi)評級方面，中誠信國際及聯(lián)合信用亦宣布維持旭輝AAA評級，展望穩(wěn)定。 　　“同心圓”戰(zhàn)略奠定未來成長 　　2022年是旭輝三五戰(zhàn)略的開局之年，公司提出圍繞主業(yè)、相關(guān)多元的“同心圓戰(zhàn)略”，致力于成為受人尊敬的城市綜合運營服務商。 　　旭輝也確實在夯實主業(yè)的同時，積極布局和發(fā)展物業(yè)、商業(yè)、長租、代建等多個賽道，構(gòu)建“輕重結(jié)合”的業(yè)務模式，打造“開發(fā)+持有”的核心競爭力。數(shù)據(jù)顯示，旭輝商業(yè)2021年持有物業(yè)收入達10.3億元，在營項目14座，出租率保持在93.5%的高位；物業(yè)板塊旭輝永升服務2021年營業(yè)收入同比增長50.8%至47.0億，凈利潤同比增長56.5%至6.9億，在管面積則較上期末增長68.3%至1.7億平方米；旭輝領(lǐng)寓已進入20個城市，房間規(guī)模近8萬間，位列開發(fā)類長租公寓品牌TOP3。 　　2021年成立的新業(yè)務板塊旭輝建管，截至2022年3月末合約總建筑面積約280萬㎡，預估代建費金額約4.7億元，預估可售貨值約145億元。 　　林中還在業(yè)績發(fā)布會談到了對整個房地產(chǎn)行業(yè)的展望，他稱：“2022年將前低后高，今年初市場已經(jīng)在復蘇，預計5、6月份會迎來小陽春?！? 　　林中還表示，房地產(chǎn)是一個永續(xù)行業(yè)，有著極強的韌性。目前我們經(jīng)歷的陣痛是為了讓行業(yè)進入良性循環(huán)，走向健康發(fā)展。地產(chǎn)正在經(jīng)歷從類金融屬性向民生消費屬性轉(zhuǎn)型，我們已經(jīng)走過了漫漫長夜，來到了黎明前。相信財務穩(wěn)健、經(jīng)營卓越、可持續(xù)發(fā)展的“新三好生”一定可以順應大勢，持續(xù)經(jīng)營，創(chuàng)造價值。

又一家房企出現(xiàn)美元債違約。3月21日，浙系房企祥生發(fā)布公告稱，公司未能按期支付2億美元債的1200萬美元利息。而此前其債務問題已現(xiàn)端倪，且被多家機構(gòu)下調(diào)評級。對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，祥生業(yè)績曾飛速增長，但也暴露出非標融資多、權(quán)益占比低等諸多問題。在行業(yè)整體承壓的情況下，此前快速擴張帶來的后遺癥或令祥生面臨更大的經(jīng)營風險和壓力。 　　1200萬美元利息未支付 　　對于緣何未能按期支付，祥生解釋為，受宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場環(huán)境、金融環(huán)境及新冠肺炎疫情等因素影響，集團流動性出現(xiàn)階段性問題，并未于寬限期屆滿前支付利息。 　　3月22日，祥生方面對中國商報記者表示，后續(xù)公司將根據(jù)銷售情況和交付計劃，優(yōu)化工程工期，合理排布現(xiàn)金流。同時公司亦將針對企業(yè)資產(chǎn)進行盤點，對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或項目主動尋找合作方，盤活資源，提升可支配的在手資金，以應對當前的流動性風險。 　　實際上，在此之前，祥生的債務問題已見端倪。1月18日，祥生公告稱，一筆發(fā)行于2021年1月23日于2022年1月23日到期的優(yōu)先票據(jù)已部分完成交換要約。而該票據(jù)還有1947萬美元維持發(fā)行在外。目前，償付日期已過，這筆美元債仍沒有償付。 　　目前，祥生現(xiàn)存4只美元債，存續(xù)規(guī)模6.21億美元，利率最高達13%。其中，三只美元債將于一年內(nèi)到期，合計4.21億美元。其面臨集中兌付壓力較大。 　　此外，祥生還被多家評級機構(gòu)下調(diào)評級。據(jù)了解，2021年10月18日，穆迪確認了祥生“B2”公司家族評級(CFR)以及發(fā)行債券的“B3”高級無抵押評級，展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”；2021年11月3日，標普將祥生的發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，并將其美元票據(jù)的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+ ”；2022年1月18日，惠譽將祥生的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從"B-"下調(diào)至"CC"。 　　機構(gòu)下調(diào)評級的原因多認為其償債能力不足。如，惠譽認為，鑒于祥生未來五個月內(nèi)沒有足夠的現(xiàn)金償付大規(guī)模到期資本市場債務，祥生的信用風險升高。 　　非標融資占比較大 　　回看祥生的業(yè)績，其存在非標融資占比高的問題。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，祥生有息債務462.11億元中，其中信托和其他非銀行借款占祥生總借款的51%，銀行貸款和資本市場債務則分別占38%和11%。 　　這使得祥生的融資成本偏高，即使這兩年祥生在大力降成本，但其融資成本仍處行業(yè)高位。數(shù)據(jù)顯示，祥生的平均融資成本從2019年的9.3%下降到了2021年中期的8.6%。而很多國企、央企和大型民企的融資成本多在4%-5%之間，8.6%的融資成本處于行業(yè)中高水平。 　　這又在一定程度上吞噬了祥生的利潤。萬德數(shù)據(jù)顯示，2018年-2021年中期，祥生的銷售毛利率分別為21.1%、23.87%、18.09%、18.03%，而同期122家港股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利率平均值分別為38.09%、36.67%、32.32%、35.05%。 　　那么，祥生未來融資空間如何？國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對中國商報記者表示，信托和其他非標融資的成本相對較高，一般銀行貸款出現(xiàn)違約，考慮到銀行的自身形象，反應不會太激烈。而信托和其他非標融資涉及大量散戶，出現(xiàn)違約后債權(quán)人反應可能更激烈些，相對容易出現(xiàn)質(zhì)押品被處置、名下資產(chǎn)被保全等情況。此外，較高的融資成本使得祥生更難在此時借新還舊，資金鏈斷裂的風險更大。 　　合作開發(fā)比例較高 　　此外，祥生還存在合作開發(fā)占比高，權(quán)益占比低的問題，這使其面臨業(yè)績“注水”的質(zhì)疑。 　　如，2020年，祥生總銷售額為1306億元，而其中權(quán)益銷售額僅為781.68億元，權(quán)益占比為60%。而在銷售額突破千億元大關(guān)的2018年，祥生銷售額達到1070.6億元，而同期營收僅為只有142億元，約占銷售額的1/10。而同期相似規(guī)模的奧園營收為310.7億元，遠洋營收為414.8億元。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國商報記者表示，一般房企營收在銷售額中的占比都在35%以上，若相差近10倍則說明其大概率粉飾了業(yè)績。 　　一位房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者對中國商報記者透露，合作開發(fā)的模式在房地產(chǎn)行情較好時能實現(xiàn)公司規(guī)模的快速擴張，但也使得企業(yè)回流的現(xiàn)金比同規(guī)模房企要少很多，且在房地產(chǎn)行情不好時房企會面臨更大風險。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2020年，祥生經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-123.3億元，-5.09億元、35.2億元、-160.9億元，波動幅度明顯。 　　“合作開發(fā)模式其實是一種加杠桿的做法，相對而言，其能夠使房企對外披露較少債務，但實際第三方股權(quán)對房企的壓力可能會更大?！秉S立沖坦言，在當前市場行情下，合作方會嚴密監(jiān)控和限制項目公司資金的使用，使得項目公司的資金是母公司很難動用的“死錢”，這可能會使房企可調(diào)用資金減少，或面臨更大壓力。 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對中國商報記者表示，合作開發(fā)的模式會為房企帶來一些不可控的風險，合作方的態(tài)度及市場環(huán)境的變化等都會對祥生有所影響，如合作方突然退出等。 　　破局難度不小 　　祥生快速擴張帶來的后遺癥也隨之凸顯。 　　數(shù)據(jù)顯示，祥生銷售額從百億元到千億元只用了三年，行業(yè)高周轉(zhuǎn)的“鼻祖”碧桂園用了六年，恒大萬科用了五年，連因高杠桿而暴雷的泰禾也用了四年。在上市方面，祥生同樣迅速。其于2019年建立上海運營中心，連境外上市的VIE結(jié)構(gòu)也是2019年底才開始搭建，2020年，祥生就成功登陸港交所。從遞表到成功上市，祥生只用了168天。 　　快速擴張最明顯的后遺癥就是高企的負債，尤其2017年，祥生凈負債率一度高達1380%。盡管祥生這幾年一直在降負債，但其負債水平仍處高位，2018—2020年，其凈負債率分別為740%、360%、136%。而如果考慮上信托和其他非標融資以及合作開發(fā)的債務，祥生的真實債務水平更是堪憂。 　　而以三四線城市為主的布局模式同樣使祥生面臨較大經(jīng)營風險。上述房地產(chǎn)從業(yè)者對中國商報記者透露，據(jù)其調(diào)研，祥生這幾年在三四線城市的不少項目都出現(xiàn)了一定的虧損。梁楠認為，三四線城市由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)相對偏弱，對人口吸附力不強，市場需求較為有限，市場觀望情緒較重，而祥生集中布局在三四線城市，未來銷售業(yè)績或面臨壓力，這對房企流動性也會有一定影響。 　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)暖風頻吹，包括項目兼并等在內(nèi)新的融資渠道已經(jīng)開啟，但并不是所有房企都能實現(xiàn)成功發(fā)債，越是前期風險較大的房企后續(xù)發(fā)債難度會越大。 　　一位房企的中層管理人士也對中國商報記者透露，政策利好真正落到房企身上仍需要時間，畢竟金融機構(gòu)放貸是會嚴格審核的。未來行業(yè)表現(xiàn)為：之前融資難度小的房企將受益，融資難度大的房企將越來越難。像祥生這種之前高杠桿擴張的房企破局難度不小。 　　祥生未來該如何化解風險？該公司相關(guān)負責人對中國商報記者表示，公司在積極籌備相關(guān)工作，加大銷售力度，堅持“一城一策”，支持項目促進來訪及成交；及時跟進首付比例下調(diào)政策，降低客戶購房門檻，助力公司業(yè)績回升。

23日，海南省互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室對“今日椰島”“海居網(wǎng)”“海南樓市在線”“儋州快訊”“互動海南”“人才海南網(wǎng)”“瓊州生活”“萬盛聯(lián)行”“海島快訊”“椰島海南”10家微信公眾號主體責任人依法依規(guī)進行了約談。 　　海南省網(wǎng)信辦表示，近期在房地產(chǎn)市場網(wǎng)絡(luò)虛假廣告清理專項行動中發(fā)現(xiàn)，上述10家微信公眾號存在未經(jīng)許可違規(guī)轉(zhuǎn)載發(fā)布新聞信息、歪曲解讀海針對存在問題，海南省網(wǎng)信辦組織被約談人學習了《互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務管理規(guī)定》《網(wǎng)絡(luò)信息內(nèi)容生態(tài)治理規(guī)定》等法規(guī)，向被約談人展示了違規(guī)信息取證樣本，并對被約談人提出警告，責令各微信公眾號即日起停止互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務活動，對已發(fā)布的違規(guī)信息限期自行清理。 　　被約談微信公眾號主體責任人表示，將深刻吸取教訓，全面落實好各項整改要求，加強網(wǎng)絡(luò)法律法規(guī)學習，提高認識，不越底線，不觸紅線，努力為海南自貿(mào)港建設(shè)營造清朗網(wǎng)絡(luò)空間。

復星國際在港交所公告稱，3月21日，復星國際間接全資附屬公司與中融國際信托有限公司（簡稱“中融信托”）簽訂協(xié)議，擬以63.42億元現(xiàn)金收購上海復星外灘置業(yè)有限公司（簡稱“復星外灘”）50%的股權(quán)，使之成為復星國際100%控股子公司，以打造更符合集團生態(tài)的商業(yè)綜合體項目。 　　復星外灘目前由復星國際和中融信托各持股50%，復星外灘持有的唯一物業(yè)是上海外灘金融中心（BFC）物業(yè)。公告顯示，截至2021年底，BFC物業(yè)的價值約為230.78億元；復星外灘未經(jīng)審計的總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)分別為243億元和126.84億元，2021年除稅前凈利潤為5.07億元，相比2020年除稅前凈利潤10.69億元下降52.57%。 　　根據(jù)公告，復星國際方面以自有資金、股東借款/外部融資的組合方式進行現(xiàn)金支付。交易完成后，復星國際將間接擁有復星外灘100%股權(quán)。 　　公告顯示，復星外灘所擁有的BFC為上海外灘優(yōu)質(zhì)的地標性物業(yè)，位于上海市黃浦區(qū)中山東二路，總建筑面積超過42萬平方米，整合辦公、零售、餐飲、娛樂、健康、藝術(shù)、旅游等生態(tài)。其東畔黃浦江、西臨豫園商城，是集團打造的“蜂巢”標桿項目。

3月21日晚間，國際知名評級機構(gòu)穆迪確認維持華遠地產(chǎn)“B1”企業(yè)評級，展望“穩(wěn)定”。穆迪認為，華遠地產(chǎn)在未來12個月至18個月中將保持足夠的流動性。 　　眾所周知，2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)深度調(diào)整，市場下行，疊加債券到期規(guī)模增大等因素，導致多家房企出現(xiàn)流動性危機。有公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，穆迪、標普、惠譽三大國際評級機構(gòu)紛紛下調(diào)房企評級，2021年下調(diào)房企評級次數(shù)破紀錄達到127次，僅9月份和10月份兩個月就達40余次，而回顧2020年全年，這一數(shù)據(jù)僅為29次。 　　在此環(huán)境下，華遠地產(chǎn)在2022年仍然獲得穆迪“穩(wěn)定”評級，保持平穩(wěn)運營，各項財務指標相對穩(wěn)健。有業(yè)內(nèi)人士對此分析，華遠地產(chǎn)之所以持續(xù)受到穆迪認可，主要有三方面原因，一是國企品牌加持；二是堅持穩(wěn)健經(jīng)營；三是流動性保持穩(wěn)定。 　　穆迪指出，華遠地產(chǎn)與中國的各家銀行建立了長期的業(yè)務關(guān)系，對信托貸款的依賴程度較低，在境內(nèi)債券市場上有良好的融資記錄。2021年，華遠地產(chǎn)以3.7%-4.5%的利率發(fā)行了61億元的公司債券，明顯低于其他“B級”房企同期發(fā)行債券的利率。 　　據(jù)2021年三季報顯示，截至2021年9月底，華遠地產(chǎn)的現(xiàn)金余額為83億元人民幣，覆蓋了其同期短期債務的108%。截至目前，華遠地產(chǎn)到期債務均如期兌付。

3月30日晚間，新城控股發(fā)布2021年年度報告。年報顯示，2021年新城控股以穩(wěn)為主、穩(wěn)中求進，持續(xù)深化“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略。 目前，新城控股住宅開發(fā)與商業(yè)運營優(yōu)勢互補、協(xié)同共進，構(gòu)筑了可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。截至報告期末公司已進入全國141個大中型城市。

旭輝控股擬發(fā)行19.57億港元可換股債券 4月1日，旭輝控股發(fā)布公告稱，其擬發(fā)行19.57億港元于2025年到期的有擔?？蓳Q股債券，年利率為6.95%；面值每份200萬港元，如超過該金額，則以100萬港元的完整倍數(shù)為單位。 旭輝控股方面表示，有意將所得款項凈額用作再融資，包括即將贖回16億元于2022年到期6.70厘優(yōu)先票據(jù)，尚未贖回金額約為15億元。

3月31日是大多港股房企年報披露的截止日期，部分房企未能如約而導致停牌。除了疫情客觀因素外，這些房企基本都面臨著債務壓力，其中一些還在近期更換了審計師。 Wind數(shù)據(jù)顯示，4月1日早間有32家上市公司在港交所發(fā)布停牌公告。其中房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)公司數(shù)量最多，達13家，另外還有消費、工業(yè)、醫(yī)療保健等行業(yè)公司。

三月，春回大地，萬物復蘇，突如其來的疫情，讓人猝不及防，大家在陰雨綿綿中，排起長隊做核酸，但是，有這樣一抹麥田黃，出現(xiàn)在抗疫的最前線，用自己的力量，守護福州這座城市，如春日暖陽，溫暖福州人民的心。 每人每天打幾百個電話 8個小區(qū)兩萬多戶居民核酸排查 3月疫情爆發(fā)后，銀橋社區(qū)接到了排查全體居民核酸檢測情況的任務。但由于社區(qū)人力不足，即便大家夜以繼日地打電話，也很難在短時間內(nèi)完成排查。得知這一情況后，麥田房產(chǎn)倉山實驗小學店B組業(yè)務經(jīng)理唐武春主動提出協(xié)助排查，店里的伙伴也都自發(fā)前往。

4月1日，建業(yè)集團表示，與珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）經(jīng)過友好協(xié)商，達成一致戰(zhàn)略合作意向，公司擬將全部商業(yè)項目整體出租給萬達商管或其關(guān)聯(lián)方，萬達商管將會全面負責這些商業(yè)項目的招商、對外租賃、運營和物業(yè)管理。 但雙方并未公布此次交易的金額。 據(jù)悉，此次交易之前，建業(yè)旗下的商業(yè)項目由建業(yè)新生活來運營。公告顯示，2021年上半年，建業(yè)新生活旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理及咨詢服務收入為7171萬元，旗下包含酒店管理、商業(yè)資產(chǎn)管理、文化旅游綜合體管理三個業(yè)務板塊。

4月1日晚間，中交地產(chǎn)公告收到深交所關(guān)注函。 關(guān)注函指出，2022年3月16日至4月1日，中交地產(chǎn)股價連續(xù)上漲，并披露三次《股票交易異常波動公告》。 基于此，深交所要求中交地產(chǎn)確認是否存在應披露而未披露的重大信息，公司基本面是否發(fā)生重大變化；控股股東及實際控制人是否計劃對公司進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組以及其他對公司有重大影響的事項；詳細說明近期接待機構(gòu)和個人投資者調(diào)研的情況，未公開的年報信息是否向除年審會計師事務所以外的第三方提供，是否存在違反信息公平披露的情形；核查公司高管及直系親屬是否存在買賣公司股票的行為，以及是否存在涉嫌內(nèi)幕交易。

4月1日，大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布2022年3月銷售簡報。 截至2022年3月，實現(xiàn)累計合同銷售金額約為人民幣26.08億元；累計合同銷售面積為156,487平方米；平均銷售價格為每平方米約人民幣16,666元。

4月1日，冠城大通股份有限公司（簡稱“冠城大通”）發(fā)布2021年度業(yè)績報告。根據(jù)報告，2021年，冠城大通實現(xiàn)營業(yè)收入94.57億元，同比增長6.36%。 利潤方面，冠城大通方面表示，受當年計提大額減值準備以及房地產(chǎn)結(jié)算面積、結(jié)算毛利率較上年同期下降綜合影響，2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為-9.76億元，同比減少412.56%。 從房地產(chǎn)業(yè)務來看，報告期內(nèi)，冠城大通房地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)合同銷售面積29.61萬平方米，同比增加55.43%；實現(xiàn)合同銷售額60.83億元，同比增加77.55%；實現(xiàn)結(jié)算面積23.46萬平方米，同比下降24.08%；實現(xiàn)主營業(yè)務收入34.36億元，同比下降30.80%；受部分項目計提存貨跌價準備影響，房地產(chǎn)業(yè)務凈利潤為-6億元，同比下降196.77%。

4月1日晚間，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團在上海證券交易所公告稱，“20融創(chuàng)01”展期方案已獲82%的持有人通過。 根據(jù)公告顯示，“20融創(chuàng)01”債券展期18個月，期間定期兌付本金：2022年5月15日償還本金的10%，6月30日償還本金的10%，9月30日償還本金的15%，12月31日償還本金的15%；2023年3月31日償還本金的15%，6月30日償還本金的15%，9月30日償還本金的20%。 利息方面，展期期間維持債券原有票面利率不變，新增利息隨每期本金償付金額同時支付，利隨本清。同時，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌對展期方案提供無限連帶責任擔保。

近日，郁亮就“萬科為何希望經(jīng)營服務類業(yè)務獨立上市”提問說道：“孩子長大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨立去發(fā)展。如果還放在萬科內(nèi)部，獨立融資的機會都沒有。父母應該鼓勵孩子長大成人。” 4月1日，萬科旗下萬物云空間科技服務股份有限公司（簡稱：萬物云）向港交所遞交招股說明書，擬于主板市場上市，其聯(lián)席保薦人為中信證券、花旗、高盛。

3月30日，時代中國控股有限公司（簡稱“時代中國”）發(fā)布2021年業(yè)績公告。公告顯示，2021年，時代中國實現(xiàn)營業(yè)額約436.4億元，同比增長13.1%；毛利約120.53億元，同比增長約8.6%；毛利率及凈利率分別為27.6%及10.9%。 在盈利方面，2021年，時代中國實現(xiàn)利潤約47.5億元，同比減少11.4%；核心凈利潤約48.02億元，同比減少10.9%；公司擁有人應占利潤約32.6億元，同比減少34%。

3月29日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》，金輝集團股份有限公司憑借年度優(yōu)異表現(xiàn)，獲“2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力500強”排名第38名，"2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效TOP10"。 　　金輝集團2011年躋身行業(yè)百強，2014年至今已連續(xù)9年穩(wěn)居行業(yè)50強梯隊。

3月29日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》指出，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產(chǎn)品本身，堅持長期主義。 根據(jù)測評研究報告，2021年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為916.78億元，同比增長10.47%，增速較上年下降6.17個百分點；凈資產(chǎn)均值為211.93億元，同比增長18.52%，增速較上年提升0.63個百分點?？傮w來看，TOP500房企總資產(chǎn)規(guī)模維持增長，增速連續(xù)四年下降。凈資產(chǎn)同樣保持增長，增速近三年保持穩(wěn)定。

3月30日，弘陽地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“弘陽地產(chǎn)”）發(fā)布2021年業(yè)績報告。 報告期內(nèi)，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入為人民幣266.7億元，同比增32.3%；毛利潤同比增12.7%至人民幣50.8億元；凈利潤人民幣18.7億元，同比持平；核心凈利潤人民幣14.7億元，同比增長3.5%；母公司擁有人應占核心凈利潤約人民幣8.5億元；毛利率約19.1%，凈利率達7%，保持行業(yè)平均水平。 2021年，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式遭遇嚴峻挑戰(zhàn)、房企銷售增速同比負增長的背景下，弘陽地產(chǎn)全年合約銷售額、合約銷售面積雙雙保持穩(wěn)定，顯示出較強韌性和抗風險能力。

3月30日晚間，中梁控股集團有限公司（簡稱“中梁控股”）發(fā)布2021年度業(yè)績公告。公告顯示，2021年，中梁控股實現(xiàn)收入761.1億元，同比增長約15.4%；股東應占核心凈利潤29.9億元，同比減少約20.3%；歸屬股東凈利潤27.03億元，同比減少27.8%。 在銷售方面，2021年，中梁控股實現(xiàn)合約銷售金額1718億元，同比增長約1.8%。 在土地儲備方面，2021年，中梁控股連同其合營公司、聯(lián)營公司的土地投資總額為526億元，共獲取85個新項目，總建筑面積約為1000萬平方米。截至2021年12月31日，中梁控股連同其合營公司、聯(lián)營公司的總土地儲備面積約為5980萬平方米（含已售的建筑面積）。

房地產(chǎn)行業(yè)仍未走出深度調(diào)整期。今年一季度樓市成交持續(xù)低迷，部分房企面臨的債務風險仍有待化解。 據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年3月房企境內(nèi)外債務累計到期金額突破千億元。受流動性疲弱、信用評級遭下調(diào)影響，年初至今，已有多家房企與投資人洽談債務展期事宜。 據(jù)中指院統(tǒng)計，房企2022年3月到期的海外債，正在申請或已成功實行交換要約的共有72.5億元，違約或進入債務重組階段的共31.6億元。

近日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（簡稱：富力地產(chǎn)，2777.HK）發(fā)布公告稱，將延遲刊發(fā)2021年度業(yè)績。 對于延發(fā)2021年業(yè)績原因，公告中，富力地產(chǎn)表示，因香港新型冠狀病毒(COVID-19)疫情嚴峻，預期將無法于2022年3月31日前完成其2021年度的綜合財務報表審核。富力地產(chǎn)部份業(yè)務及審核工作位于香港，因發(fā)送及接收必須審核確認函及其他審核程序延遲而導致審核受影響。而根據(jù)其目前所得的資料，預計2021年經(jīng)審核全年業(yè)績將于2022年4月30日或之前刊發(fā)。

3月28日，融創(chuàng)中國控股有限公司（簡稱“融創(chuàng)中國”）發(fā)布公告稱，不刊發(fā)2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績，延期舉行董事會會議。 融創(chuàng)中國在公告中表示，公司考慮目前尚未完成的部分財務報表編制工作的預期工作量及所需時間，加上近期因國際評級機構(gòu)下調(diào)融創(chuàng)中國評級引起有關(guān)境外貸款的問題，正積極與相關(guān)債權(quán)人溝通解決方案等，對財務報表的影響具有不確定性，預期無法于3月31日或之前刊發(fā)2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績。公司會在切實可行情況下盡快刊發(fā)集團2021年經(jīng)審核年度業(yè)績。

3月28日，合景悠活發(fā)布2021年業(yè)績報告。 報告期內(nèi)，收入約人民幣32.55億元，同比增長114.6%；毛利約人民幣12.26億元，同比增長92.0%；利潤約人民幣6.84億元，同比增長111.4%；歸屬股東凈利潤6.75億元，同比增108.88%。 于2021年12月31日，總在管建筑面積達約206.1百萬平方米，總訂約建筑面積達約277.9百萬平方米，分別同比增長395.4%和420.4%。

3月29日，北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司新增行政處罰信息。 據(jù)行政處罰決定書顯示，北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司為了招攬業(yè)務，隱瞞實際委托價格，在互聯(lián)網(wǎng)上對外發(fā)布房源信息的行為，已構(gòu)成以隱瞞等不正當方式招攬業(yè)務，誘騙消費者交易的違規(guī)事實。對此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會責令北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司自收到處罰決定書之日起15日之內(nèi)改正，并對其處以3萬元的行政處罰。